임대보증금반환 소송 (2002나34330 판결)
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서울고등법원 2002. 11. 8. 선고 2002나34330 판결【가.건물명도, 나.임대보증금반환
 
원심판결
수원지방법원 2002.5.16.선고 2002가합3801 판결

상급심판결
2002다71979 2004. 6.25. 선고 대법원 판결

전 문
서울고등법원
제10민사부
판 결

사 건 2002나34330 (본소) 건물명도
2002나34347 (반소) 임대 보증금 반환
원고(반소 피고),피항소인 겸 항소인

성남시 분당구
소송 대리인 변호사 이상용, 정병혁
피고(반소 원고),항소인 겸 피항소인

시흥시
송달 장소 시흥시
소송 대리인 변호사 계영석, 이상준
제1심판결 수원지방법원 2002.5.16.선고 2002가합3801 판결
변론종결 2002.10.25.
판결선고 2002.11.8.

주 문
1.제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.
가.피고(반소 원고)는 원고(반소 피고)에게 별지 목록 기재 부동산들을 각 명도하라.
나.원고(반소 피고)의 나머지 본소 청구와 피고(반소 원고)의 반소 청구를 모두 기각한다.
2.소송 총 비용은 6분하여 그중 1은 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다.
3.제1항 중 별지 목록 기재 부동산들의 명도를 명한 부분은 가집행할 수 있다.
청구 취지 및 항소 취지
1.청구 취지
본소:피고 (반소 원고, 이하"피고"라고만 한다)는 원고(반소 피고,이하"원고"라고만 한다)에게 별지 목록 기재 부동산들(이하 통틀어 "이 사건 부동산"이라 한다)을 각 명도하고, 2001.9.4.부터 이 사건 부동산 명도 완료일까지 월 6,000,000원의 비율에 의한 돈을 지급하라.
반소:원고는 피고에게 200,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 반소장 부본 송달받은 다음날부터 다 갚는 날까지 연 25%의 비율에 의한 돈을 지급하라.
2.항소취지
원고:제1심 판결 중 원고 패소 부분을 취소한다. 피고의 반소 청구를 기각한다. 본소 청구 취지와 같은 판결.
피고:제1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소한다. 원고의 본소 청구를 기각한다. 반소 청구 취지와 같은 판결
이 유
본소,반소를 함께 본다.
1.인정 사실
다음 사실들은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1,2,3,갑 제2호증의 1부터 12,14,15을 제1호증의 1,2,3,을 제2호증의 각 기재에 변론의 전 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있고, 반증이 없다.
가.피고는 1997.10.29. 전 과 전 소유인 이 사건 부동산에 관하여 전세 보증금 200,000,000원, 전세 기간 1997.12.26.부터 2000.12.26.까지로 하는 전세권 설정 계약을 체결하였고,1997.12.1.전 으로부터 이 사건 부동산을 매수한 김 과 위 전세권 설정 계약 내용을 그대로 인정하되 원 차임을 3,300,000원으로 하고, 1999년 1월부터의 월 차임은 2,700,000원으로 하기로 하는 추가 약정을 한 후 ,전 및 김 과의 위 각 약정에 따라 이 사건 부동산을 점유하여 오고 있다.
나.1998.7.3.위 전세권 설정 계약에 기하여 이 사건 부동산 중 ①별지 목록 기재 제1번 부동산에 관하여 수원지방법원 접수 제 호로 전세 보증금 80,000,000원,범위 부동산의 전부, 존속 기간 및 반환기 2000.12.26.전세권자 피고로 하는 전세권 설정 등기, ②같은 목록 기재 제2번 부동산에 관하여 같은 법원 접수 제 호로 전세 보증금 60,000,000원, 범위 부동산의 전부, 존속 기간 및 반환기 2000.12.26., 전세권자 피고로 하는 전세권 걸정 등기,③같은 목록 기재 제3번 부동산에 관하여 같은 법원 접수 제 호로 전세 보증금 60,000,000원,범위 부동산의 전부, 존속 기간 및 반환기 2000.12.26.전세권자 피고로 하는 전세권 설정 등기가 각 경료되었고, 같은 해 12.24.이 사건 부동산에 관하여 김 명의의 소유권 이전 등기가 경료되었다.
다.도한 이 사건 부동산에 관하여 피고 명의의 각 전세권 설정 등기가 경료된 후 같은 법원 1998.12.24.접수 제 호로 채권 최고액 650,000,000원, 채무자 인터네셔널 주식회사, 근저당권자 주식회사 ㅇㅇ 은행으로 된 근저당권 설정 등기가 각 경료되었다.
라.주식회사 ㅇㅇ은행ㅇ은 1999.10.26. 위 근저당구너에 기하여 이 사건 부동산을 포함한 같은 상가 점포 12곳에 대한 임의 경매를 수원지방법원(이하 "경매 법원"이라 한다)에 신청을 하였는바, 경매 법원은 이를 받아들여 같은 달 27일 이 사건 부동산에 대한 임의 경매 절차 개시 결정(99타경 131221호)을 하였고,경매 법원의 촉탁에 따라, 같은 해 11.3.경매 개시 결정 기입 등기가 경료되었다.
마.위 임의 경매 절차에서 경매 법원은 "선순위 말소 안되는 전세권 있음"이라고 기재된 입찰 물건 명세서를 작서앟여 비치하였고 ,입찰 기일 공고에도 같은 취지를 기재하였으나, 피고는 1999.11.9.경매 법원에 채권 금액 200,000,000원으로 기재된 채권계산서를 제출하였다.
바.위 임의 경매 절차는 여러 차례에 걸쳐 유찰을 거듭하던 중, 200.1.4.9.실시된 입찰 기일에 원고가 최고가로 입찰하여 매수 신고를 하였는바, 피고는 같은 달 13일 이 사건 부동산의 전세권자로서 위 전세 보증금의 권리 신고 및 배당 요구를 하였고,같은 달 16일 이 사건 부동산은 원고에게 낙찰되었다는 낙찰 허가 결정이 선고되었다.
사.이에 대하여 피고가 2001.4.19.항고하였으나 항고자 기각되었고, 다시 재항고 하였다가 재항고를 취하하여 그 무렵 위 낙찰 허가 결정이 확정되었으며, 원고는 그 후인 같은 해 9.3.낙찰 대금을 납부하였다.
2.원고의 명도 청구 및 피고의 전세금 반환 청구에 관한 판단
가.당사자의 주장 및 이 사건의 쟁점
(1)원고는 이 사건 본소 청구 원인으로서, 자신이 200.1.9.3 낙찰 대금을 납부함으로써 이 사건 부동산의 소유자가 되었고 이 사건 부동산에 관한 전세 기간도 만료되었으므로 피고에 대하여 이 사건 부동산의 명도를 구할 권리가 있다고 주장하고, 이에 대하여 피고는, "저당권 및 존속 기간의 정함이 없거나 경매 개시 결정 기입등기 후 6월 이내에 극 ㅣ간이 만료되는 전세권은 경락으로 인하여 소멸한다"고 규정한 구 민사소송법 (2002.1.26.법률 제6627호로 제정되어 같은 해 7.1.부터 시행된 민사집행법으로 인하여 민사소송법 중 강제집행편은 폐지되었다. 이하 "구법"이라 한다)제608조 제2항의 규정에 비추어 볼 때, 이 사건 부동산에 관한 위 각 전세권은 경매 개시 기입등기 후 6월 이내에 전세 기간이 만료되지 않는 경우에 해당하여 경락으로 인하여 소멸하지 않고 경락인인 원고에게 인수되므로, 원고로부터 전세금을 반환받을 때까지는 이 사건 부동산을 점유할 권리가 있다고 항변함과 아울러, 반소로서 위 전세금 및 그에 대한 지연 손해금의 지급을 구하고 있다.
(2)그러므로, 이 사건의 경우와 같이 경매 개시 결정 기입 등기일로부터 6월이 지나 후 경매 절차의 진행 도중 그 기간이 만료하는 전세권이 경락으로 인하여 소멸하는 것인지, 아니면 경락인에게 인수되는 것인지에 관하여 살펴 보기로 한다.
나.전세권이 경락으로 인하여 소멸하는지의 여부
(1)살피건대, ①민법 제303조 제1항은 "전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용.수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금 우선 변제를 받을 권리가 있다"고 규정하여 전세권이 우선 변제적 효력을 인정하였는바, 그에 따르면 전세권은 용익 물권의 성질과 함께 담보 물권으로서의 성질도 가진다 할 것이나, 실질에 있어 물권으로서의 효력이 발현하는 양식을 보면, 전세권의 존속 기간 중에는 부동산에 대한 배타적 사용.수익을 내용으로 하는 용익 물권으로서의 성격이 확연히 나타나는 반면 담보 물권으로서의 성격은 그 이면에 잠재하고 있다가 존속 기간이 경과하여 전세금의 청산 단계에 이르러서는 용익권으로서의 전세권이 소멸하면서 전세금에 대한 우선 변제권을 내용으로 하는 담보 물권으로서의 전세권이 비로소 대두한다고 할 것이어서 존속 기간이 경과한 전세권은 그 실질에 있어서 저당권에 유사하다고 할 것인 점,②존속 기간이 경과한 경우의 전세권 설정 등기 역시 담보 물권으로서의 전세권의 피담보 채무라 할 수 있는 전세금을 공기하여 전세권 반환 채권을 담보하는 범위 내에서만 효력을 가질 뿐인 점,③구법 제608조 제2항의 입법 취지는 경매 개시 시점을 기준을 6월 이내에 존속 기간이 만료되는 전세권은 그 담보물권성의 현실화를 눈앞에 두고 있으므로 존속 기간 만료 여부에 관계 없이 저당권 등 담보 물권과 비슷하게 취급하겠다는 취지에서 이를 낙찰로써 소멸시키기로 한 것일 뿐,경매 개시 6개월 이후에 비로소 기간이 만료되는 전세권은 바드시 경락인에게 인수됨을 규정한 취지로 볼 수는 없는 점,④존속 기간이 만료됨으로써 담보 물권자로서 우선 변제권을 가지게 된 전세권자가 배당요구를 하는 경우 이를 막을 수 있는 뚜렷한 법적 근거가 없는 점 등에 비추어 보면, 전세권은 , 그 존속 기간이 경매 개시 결정 기입 등기로부터 6개월이 지난 다음 경매절차 진행 도중에 만료한 경우, 적어도 전세권자가 배당 요구를 한 이상, 저당권과 마찬가지로 경력인의 경락 대금 납입을 해제 조건으로 하여 경락으로 인하여 소멸한다 할 것이고, 전세권자는 경락 대금에서 전세금을 우선 변제 받을 권리만을 가진다 할 것이다.
돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, 피고의 전세권의 존속 기간이 이 사건 부동산에 대한 경매 개시 결정 기입 등기 후 6월 이내에 만료된 것은 아니지만, 이 사건 부동산에 대한 낙찰 허가 결정일인 2001.4.16. 이전인 200.12.26.만료하였을 뿐만 아니라,나아가 피고가 낙찰 허가 결정 이전인 2001.4.13.전세금에 대한 배당 요구를 한 사실, 위 낙찰 허가 결정이 확정된 이후인 2001.9.3.원고가 낙찰 대금을 납부한 사실은 위에서 인정한 바와 같으므로, 피고의 전세권은 위 낙찰 허가 결정의 확정과 낙찰 대금의 납부로써 확정적으로 소멸하였다 할 것이다.
(2)이에 대하여 피고는, 원고는 이 사건 부동산을 낙찰받으면서 피고의 전세권이 이 사건 부동산에 대하여 위 임의 경매를 신청한 근저당권보다 선 순우인 사실 및 경매 법원의 입찰 물건 명에서 상 위 전세권이 선 순위로 말소되지 아니한다고 명기된 사실을 잘 인식하고,피고가 경락 대금에서 전세금을 배당받지 못할 경우에 원고가 위 전세권을 인수하여야 하는 사실을 충분히 고려에 넣은 상태에서 이 사건 부동산을 경락받은 것이고,피고는 현재까지 전세금 상당액을 배당받지 못하였으므로, 원고는 김 의 피고에 대한 전세금 반환 채무를 인수하였다고 주장하므로 살피건대, 입찰 물건명세서에 "선순위 말소 안 되는 전세권 있음"이라고 기재되어 있는 사실은 위에서 본 바와 같으나, 이러한 기재만으로는 경매 법원이 전세권의 인수를 내용으로 하는 인수 조건(특별 매각 조건)을 정하였다고 보기 어려우므로, 원고가 피고의 전세권이 존속함을 전제로 이 사건 부동산을 낙찰받았다고 단정할 수 없고, 오히려 구법이 경매 법원으로 하여금 입찰 물건 명세서를 작성하고 그 사본을 비치하여 일반인에게 열람할 수 있도록 규정한 것은, 일반인에게 경매 대상 물건을 표시하고 그 현황과 권리 관계를 공시하여 매수 희망자가 경매 대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 방지하게 하고자 함에 있다 할 것이므로(대법원 1997.10.13.자 97마1612 결정),위와 같은 입찰 물건 명세서 상의 기재 자체에 의하여 전세권의 소멸 여부나 낙찰자의 전세권 인수 여부가 좌우된다고 볼 수 없으니(이러한 경우 전세권자를 비롯한 이해 관계인들은 입찰 기일의 공고가 법률의 규정에 위반하였거나,입찰 물건 명세서의 작성에 중대한 하자가 있음을 이유로 ,구법 제633조에 따라 낙찰 허가에 대한 이의를 하거나,제633조 제2항, 제641조 제1항에 따라 낙찰 허가 결정에 대한 즉시 항고를 할 수 있을 뿐이다),피고의 주장은 이유 없다.
다.소결
따라서 피고는 원고에게 조건 없이 이 사건 부동산을 명도할 의무가 있다.
3.원고의 부당 이득 내지 손해 배상 청구에 관한 판단
가.원고의 주장
원고는, 원고가 이 사건 부동산에 대한 적법한 낙찰자로서 낙찰 대금을 완납하여 이 사건 부동산에 대한 소유권을 취득하였고,피고의 전세권이 위 경매 절차에서 소멸된 이상 피고는 원고에 대한 관계에서 이 사건 부동산을 점유할 아무런 권원이 없음에도 불구하고 현재까지 이 사건 부동산을 점유,사용하고 있으므로 원고에게 원고가 소유권을 취득한 다음날인 2001.9.4.부터 이 사건 부동산의 명도 완료일까지 임대료 상당의 부당 이득 반환 또는 불법 점유로 인한 손해 대상으로 매월 6,000,000원의 비율에 의한 돈을 지급할 의무가 있다고 주장한다.
나.부당 이득 반환 청구에 관한 판단
원고가 이 사건 부동산을 낙찰받고,그 대금을 완납하여 소유권을 취득한 사실 및 피고가 현재까지 이 사건 부동산을 점유하고 있는 사실은 위에서 본 바와 같으나, 한편 부당 이득의 반환에 있어 이득이라 함은 어디까지나 실질적인 이익을 의미하므로,임차인이 임대차 계약 관계가 소멸된 이후에 동시 이행의 항변권과 같은 임차 목적물의 인도 거절 권능을 행사하기 위하여 임찬 건물 부분에 시설물이나 집기 등을 쌓아두고 시정(施정)하는 등의 방법으로 이를 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차 계약 상의 목적에 따라 사용.수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 건물 소유자에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당 이득 반환 의무는 성립하지 아니하는 것이고(대법원 1998.7.10.선고 98다8554 판결 참조),이러한 결론을 실제로 동시 이행의 항변권 등이 발생하지 아니함에도 임차인이 그러한 권능을 가진다고 믿었고,또 그러한 믿음을 가질 만한 정당한 이유가 있는 경우나,그러한 권능이 있는지에 관하여 의문이 있더라도 일단 인도를 거절하지 않을 수 없을 만한 상당한 사정이 있는 경우에도 마찬가지로 할 것인바, 이 사건의 경우 이 사건 부동산에 대한 낙찰 허가 결정의 확정 및 낙찰 대금의 완납으로 피고의 전세권은 소멸하였고 따라서 피고가 전세권자로서 임차인이 가지는 것과 같은 동시 이행의 항변권을 가진다고 볼 수는 없다 할 것이나, 경매 법원이 2001.9.25.자 배당 기일에서 이 사건 부동산의 매각 대금과 그 이자에서 집행 비용을 뺀 615,158,404원 중 196,974,588원을 전세권자인 피고에게 제1 순위로 배당하자 ㅇㅇㅇㅇ유동화전문 유한회사가 이에 불복하여 피고를 상대로 배당 이외의 소를 제기하여 제1심에서 승소 판결을 받은 사실(위 소송의 피고 보조 참가인인 이 사건 원고의 항소로 현재 항소심에 소송 계속중이다)은 당사자 사이에 다툼이 없고, 갑 제1호증의 1,2,3의 각 기재에 의하면 피고의 전세권은 위 낙찰을 원인으로 하여 수원지방법원 시흥등기소 2001.9.3.접수 제호로 말소 등기된 사실을 인정할 수 있는바,여기에 위에서 본 바와 같이 경매개시 결정 기입 등기일로부터 6월이 지난 후 경매 절차 진행 도중에 존속 기간이 만료하는 전세권의 경우 그것이 경락으로 인하여 소멸하는 것인지 아니면 경락인에게 인수되는지에 관하여 논란의 여지가 있어,제1심 법원이 판단한 바와 같이 전세권이 낙찰로써 소멸되지 아니하고 경락인에게 인수된다고 보는 경우에는 전세권자인 피고로서는 전세금을 지급받기까지 이 사건 부동산 명도 의무에 대한 이행 거절의 권능이 있다고 볼 수밖에 없는 점까지를 보태어 보면, 피고로서는 원고에 대하여 동시 이행의 항변권을 가진다고 믿을 만한 정당한 이유 가 있었거나, 이 사건 부동산의 인도를 거절할 만한 상당한 사정이 있었다 할 것이고, 나아가 을 제3호증의 1,2,3,을 제4호증의 1,2,을 제5호증의 각 기재에 변론의 전 취지를 종합하면, 피고는 이 사건 부동산에서 학원을 운영하여 오다가 원고가 이 사건 부동산에 대한 소유권을 취득하기 이전인 2001.6.1.학원을 폐업한 후, 2001.8.30.부터 이 사건 부동산 인근인 시흥시 ㅇㅇ동 ㅇㅇ의 11 소재 ㅇㅇ프라자 4층을 새로이 임차하여 그곳에서 학원 운영을 계속하면서, 이 사건 부동산은 일부 시설물이나 집기만을 남겨둔 채 사용하지 아니하고 있는 사실(피고는 제1심 제1회 변론 기일에서, 자신이 현재까지 이 사건 부동산을 점유하여 사용.수익하고 있다고 자백하였으나, 위에서 인정한 바에 의하면 위 자백은 진실에 반하고 착오로 인한 것임이 명백하고, 따라서 당심의 제1회 변론 준비 기일에서 진술된 2000.7.31.자 준비 서면에 의하여 피고가 한 취소의 의사 표시로 적법하게 취소되었다 할 것이다)을 인정할 수 있고, 갑 제3호증,갑 제4호증의 1부터 6,갑 제6호증의 1,2의 각 기재만으로는 위 인정을 뒤집기에 부족하며,달리 반증이 없으므로 원고가 이 사건 부동산에 대한 소유권을 취득한 이후로도 피고가 이를 계속 사용.수익하여 이득을 얻었음을 전제로 하는 원고의 위 주장은 이유 없다.
다.손해 배상 청구에 관한 판단
위에서 살펴본 바와 같이 피고의 이 사건 부동산에 대한 점유는 권원이 없다 할 것이나, 나아가 피고가 이 사건 부동산을 점유할 권원이 없음을 알았거나 과실로 알지 못하였는지에 관하여 살펴보면, 갑 제5호증,갑 제6호증의 1,2의 각 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 위에서 본 바와 같은 사정들에 비추어 보면, 피고는 피고의 전세금을 반환받을 때까지 이 사건 부동산에 대한 명도 의무의 이행을 거절할 권능이 있는 것으로 잘못 알고 있었던 것으로서, 원고의 이러한 오인에 있어 평균인에게 요구되는 주의 의무를 위반한 과실이 있다고 보기는 어렵다 할 것이므로, 원고의 위 주장은 나머지 점에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
4.결론
따라서, 원고이 본소 청구는 위에서 인정한 범위 내에서 이유 있어 인용하고, 원고의 나머지 본소 청구 및 피고의 반소 청구는 각 이유 없어 이를 모두 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론이 달라 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결을 위 인정과 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.



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