분양계약자지위확인 소송 (95나32763 판결)
  글쓴이 : LawKM (115.♡.54.244)     조회 : 3231    
서울고등법원 1996. 6. 20. 선고 95나32763 판결【분양계약자지위확인】
 
원심판결
서울지방법원 1995.6.8.선고 93가합74452

전문
20.선고 서울고등법원 제8민사부 판결
사 건 95나32763 분양계약자지위확인
95나32770(병합) 분양계약자지위확인
원고,항소인 1. 옥△석
서울 ○○구 ○○동635의 175
2. 최♡락
서울 ○○구 ○○동413 ○○아파트 ○○동 ○○호
3. 위▼연
서울 ○○구 ○○동한남하이츠 ○○동 ○○호
원고들 소송대리인 변호사 김 영 진
피고,피항소인 신림제3구역주택개량재♡발조합
서울 ○○구 ○○동10의 388
대표자 조합장 배△웅
소송대리인 변호사 주 진 학
변 론 종 결 1996. 5. 23.
제1심 판 결 서울지방법원 1995.6.8.선고, 93가합74452, 93가합81429(병합) 판결
주 문
1. 항소를 기각한다.

2. 당심에서 확장한 원고들의 주위적청구를 기각한다.

3. 항소이후의 소송비용은 원고들의 부담으로 한다.

청 구 취 지
주위적 청구취지(당심에서 확장하였다) : 피고는 (가) 원고 옥성
석에게 금30,550,968원과 상환으로 별지목록제1, 2항기재부동산에 관하여 1992.9.8. 매매를 원인으로한 각 소유권이전등기절차를 이행하고, (나) 원고 최◎락에게 별지목록제3, 4항기재부동산에 관하여 1992.10.22. 매매를 원인으로한 각 소유권이전등기절차를 이행하고, 금149,298,840원 및 이에 대한 1992.12.15.부터 당심판결선고일까지는 연5푼, 그 다음날부터 완제일까지는 연2할5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하고, (다) 원고 위☆연에게 금90,008,566원과 상환으로 별지목록제5, 6, 7항기재부동산에 관하여 1992.11.26. 매매를 원인으로한 각 소유권이전등기절차를 이행하라. 예비적청구취지(당심에서 감축하였다) : 피고는 (가) 원고 옥◇석에게 금117,738,000원, (나) 원고 최◎락에게 320,000,000, (다) 원고 위☆연에게 금180,000,000원 및 위 각 금원에 대한 1992.12.15.부터 당심판결선고일까지는 연5푼, 그 다음날부터 완제일까지는 연2할5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
항 소 취 지 제1심판결을 청구취지기재와 같이 변경한다.
이 유
 1. 기초사실
성립에 다툼이 없는 갑제4호증의 1, 2, 제5, 6호증, 제14, 20호증의 각 1, 2, 3, 제21호증의 1, 2, 을제5, 7호증의 각 1, 2, 제8, 12호증, 제1심증인 황종학의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 갑제1호증의 1, 2, 4, 제10호증의 1내지 4, 제11호증의 1, 2, 제1심증인 박윤식의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 을제1호증, 제4호증의 1, 2, 공성부분은 성립에 다툼이 없고, 사성부분은 제1심증인 박윤식의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 을제2호증, 제3호증의 1, 2의 각 기재, 제1심증인 이◎성, 황▣학, 이◈태, 이▲원, 당심증인 강▼구, 김재구, 조영운, 제1심 및 당심증인 박윤식의 각 일부증언(다만 뒤에서 채용하지 아니하는 위 이◎성, 황▣학, 이◈태, 이▲원, 강▼구, 조영운의 각 일부증언은 제외)에 변론의 전취지를 종합하면, (가) 도시재개발법 제4조에 의하여 주택개량재개발구역으로 지정된 신림제3구역의 재개발사업을 시행하기 위하여 설립된 재♡발조합인 피고조합은 서울 ○○구 ○○동1694(구 지번은 402임) ○○아파트 및 부속시설인 근린생활시설(상가)를 건축하던 중 1992. 7. 6. 소외 시◇흥업 주식회사(이하 시◇흥업이라고 약칭한다)에게 위 아파트 단지내 상가 비(B)동 연면적 1967.6ㅤ 전체(이하 이사건상가라 한다)를 대금2,440,320,000원에 매도하고 그 대금지급방법으로 계약금은 계약당일 대금의 10%, 중도금은 계약후 2개월후부터 8개월 사이에 3회에 걸쳐 대금의 20%, 25%, 25%씩, 잔대금은 공사완료후 입점시 대금의 20%를 각 지급받되, 대금완납후 건물이 준공되면 위 시◇흥업에게 소유권이전등기를 경료하기로 약정하고(이하 1992.7.6.자 계약이라 한다) 계약당일에 계약금으로 금244,032,000원을 수령한 사실, (나) 그런데 피고조합의 정관(갑 제9호증의 19)에는 조합이 건축하는 상가를 일반에게 분양하기 위하여는 2개 이상의 공인 감정기관이 평가한 평균금액을 최저로 하여 공개 경쟁 입찰하도록 되어 있었음에도 피고조합의 조합장이던 소외 양□만이 수의계약으로 위 시◇흥업과 사이에 1992.7.6.자 계약을 체결하였던 바, 피고조합이 이를 뒤늦게 알고 그 효력을 부인하다가 피고 조합에게 손해가 발생하지도 않고 위 시◇흥업으로부터 분양받은 선의의 제3자를 보호하기 위하여 이사건상가의 시가를 감정한 다음 이사회의 결의를 거쳐 1992.10.24. 위 시◇흥업과의 사이에 위 1992.7.6.자 계약을 추인하면서 매매대금을 금2,521,267,200원으로 인상하되, 그 대금지급방법으로 계약금252,126,720원(대금의 10%)을 계약 당일 지급하고, 1차 중도금756,380,160원(대금의 30%)을 1992.12.15.에, 2차 중도금756,380,160원을 1993.2.15.(대금의 30%)에, 잔대금756,380,160원(대금의 30%)을 입주지정일에 각 지급하고 아래 (다)항과 같은 특약을 추가하기로 약정(이하 1992.7.6.자 계약과 변경되고 추가된 약정을 합하여 이사건계약이라 한다)하였으며, 위 증액에 따른 추가계약금 8,094,720원을 수령한 사실, (다) 피고조합이 이사건상가에 관하여 이사건계약시 위 매매대금의 지급을 확보하기위하여 일반분양 및 대금관리에 관하여 ㅤ 위 시◇흥업이 분양하게 되는 모든 분양대금은 피고조합과 위 시◇흥업의 공동명의의 구좌에 입금하기로 하고, 은행인감은 피고조합의 인감만을 사용한다, 이 구좌외로 입금되는 분양계약은 무효이며, 위 시◇흥업은 자신이 분양하게 되는 분양계약서에 이 사항을 명기하여 분양대상자가 인지할 수 있도록 한다. ㅤ 위 시◇흥업은 위 금원의 15%범위내에서만 인출할 수 있고 나머지는 피고조합이 인출하여 시공회사의 공사비로 상환한다. ㅤ분양대상자들의 입금액이 위 매매대금을 초과하게 되면 피고조합은 입금구좌를 위 시◇흥업에게 양도한다. ㅤ 위 시◇흥업은 피고조합이 분양현황을 파악할 수 있도록 분양계약 즉시 분양계약현황을 피고조합에 통보하여야 하며, 피고조합에 분양대상자의 분양계약서, 입금표등의 서류를 제출하기로 한다 라고 특약한 사실, (라) 이사건계약에 따라 위 시◇흥업은 1992. 11. 11. 및 12. 이틀에 걸쳐 동아, 중앙, 한국, 조선일보에 각 이사건상가의 분양에 관하여 시◇흥업을 시행자로, 피고조합을 관리자로 기재된 문안으로 광고를 하고, 일반분양한 사실, (마) 위 시◇흥업으로부터 원고 옥◇석은 1992.9.8. 1층 115호 6.382평, 116호 6.382평, 1071호 8.142평(1071호는 이사건청구외 점포이고, 115호와 116호는 별지목록제1, 2항기재 부동산으로 되었다)을 대금284,673,600원에 매수하고 계약당일에 계약금117,738,000원을 지급하였고, 원고 최◎락은 같은 해 10.22. 3층 301호 46.57평, 302호 46.57평(별지목록제3, 4항기재부동산으로 되어 감평되었다)을 대금512,270,000원에 매수하고 같은 해 12.15.까지 위 대금의 일부로 금320,000,000원을 지급하였고, 원고 위☆연은 같은 해 11.26. 1층 101호 10.817평, 102호 6.048평, 103호 6.048평(103호는 청약서상 1021로 표시되어 있었고, 별지목록제5, 6, 7항기재부동산으로 되었다)을 대금308,686,000원에 매수하고 계약당일에 계약금180,000,000원을 지급한 사실, (바) 위 시◇흥업이 원고들에게 위 각 분양을 할 때에 피고조합과의 위 (다)항기재의 특약사항을 명기하지 아니한 청약서만을 작성하여 분양하였고, 또한 분양에 따라 납입된 대금을 피고조합과의 공동계좌에 이를 입금하지 아니였을 뿐만아니라 분양계약현황도 피고조합에게 통보하지 아니하는 등 위 특약사항을 위반하였으며, 또 1차 중도금 지급기일인 1992. 12. 15.까지 대금의 30%에 해당하는 1차 중도금을 지급하지 아니한 채, 같은 달 중순경 부도를 내었고, 얼마 지나지 않아 회사업무도 정지하였는바, 피고조합은 이를 이유로 같은 해 12. 19.경 시◇흥업과의 이사건계약을 해제한 사실을 인정할 수 있고 달리 위 인정을 좌우할 증거가 없다.
2. 주위적청구에 대한 판단
가. 원고들은, 이사건계약은 위 시◇흥업이 이사건상가를 일반에게 분양하는 것을 전제로 이루어진 것으로서, 위 1의 (다), (라)사실에 터잡아 이사건계약은 형식상 매매로 되어 있으나, 실질상으로는 피고조합이 위 시◇흥업에게 이사건상가에 관한 분양권을 위임하고 위 시◇흥업이 피고조합을 대리하여 분양을 원하는 사람들과 이사건상가의 점포를 분양할 수 있도록 하는 분양대행계약 내지 분양권위임계약이므로 원고들과 위 시◇흥업의 위 각 분양계약의 효력이 피고조합에게 미친다고 할 것인바, 피고조합은 위 1의 (마)항기재와 같은 분양계약에 따라 원고 옥◇석, 위☆연에게는 이미 지급한 금원을 제외한 잔대금을 지급받음과 상환으로 각 청구취지기재와 같은 각 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있고, 원고 최◎락에게는 분양계약시보다 감평되었으므로 청구취지기재와 같은 각 소유권이전등기와 아울러 감평된 부분에 상당하는 금원을 지급할 의무가 있다고 주장한다.
나. 살피건대, 위 1의 (다), (라)사실만으로는 이사건계약이 피고조합이 위 시◇흥업에게 이사건상가에 관한 분양권을 위임하여 위 시◇흥업이 피고조합을 대리하여 분양을 원하는 사람들과 이사건상가의 점포를 분양할 수 있도록 하는 분양대행계약 내지 분양권위임계약으로 인정하기에 부족하고 당원이 채용하지 아니하는 제1심증인 이◎성, 황▣학, 이◈태, 이▲원, 당심증인 강▼구, 조영운의 각 일부증언이외에는 달리 이를 인정할만한 증거가 없으며, 오히려 위 1항에서 인정한 사실과 앞서든 증거들에 의하면, 이사건계약은 매매계약으로서 이사건계약시 시가감정을 통하여 그 매매대금을 정하였을 뿐이고 위 시◇흥업의 제3자들에 대한 분양가격에 대하여는 피고조합이 관여한 바 없는 사실, 위 시◇흥업과 피고조합의 공동관리계좌에 대하여도 이사건계약상 매매대금액에 이를 때까지만 공동관리하고, 그 대금액을 넘는 경우에는 위 시◇흥업이 단독으로 계좌관리를 하기로 하였으며, 또한 피고와 위 시◇흥업사이에 수수료를 약정하거나 손익분배에 관한 약정을 한 바도 없는 사실, 원고들이 위 시◇흥업과 계약당시 작성한 청약서(갑제1호증의 1, 2, 4)상 위 시◇흥업이 피고조합을 대리한다거나 또는 동업관계라고 볼 수 있을만한 문구가 없고, 위 시◇흥업이 발행한 영수증(갑 제3호증의 1, 2, 3, 6)상에도 피고조합의 이름이 들어가 있지 아니한 사실을 인정할 수 있으므로 피고조합과 위 시◇흥업사이의 이사건계약관계는 실질상으로도 매매라고 할 것이고, 다만 위 특약사항중 위 시◇흥업이 수령하는 분양대금을 피고조합과 위 시◇흥업의 공동계좌에 입금하기로 한 규정은 그렇게 함으로써 피고조합으로서는 매매대금의 지급을 확보하는 한편 위 시◇흥업으로 하여금 수분양자들을 해하는 행위를 하지 못하게 하고 만약 이사건계약이 해약되는 경우 위 시◇흥업에게 대금을 지급한 수분양자들이 최소한 위 공동계좌에 입금된 대금이라도 반환받을 수 있도록 하여 수분양자들의 피해를 예방할 목적으로 둔 것이고, 또한 위 특약사항중 위 공동계좌외로 입금된 분양계약은 무효이다는 규정도 피고조합과 위 시◇흥업사이의 계약이 해제되더라도 공동계좌외로 분양대금을 납부한 수분양자들은 위 공동계좌로부터 대금을 반환받을 수는 없다는 취지로 둔 것에 불과하다고 보일 뿐이다.
다. 그렇다면, 피고조합과 위 시◇흥업사이의 법률관계가 분양대행계약 내지 분양권위임계약임을 전제로 한 원고들의 주위적청구는 더 나아가 살펴볼 필요없이 이유없다.
3. 예비적청구에 대한 판단
가. 원고들은, 위 시◇흥업의 대표이사 곽▽일은 피고조합의 지휘 감독에 따라 위 상가의 분양사무를 처리하는 피고조합의 피용자로서 원고들이 납입한 분양대금을 임의로 유용하고 피고조합에 납입하지 아니하여 원고들로 하여금 납입 대금상당의 손해를 입게 하였으므로, 피고조합은 위 곽▽일의 사용자로서 위 곽▽일이 그 사무집행에 관하여 원고들에게 입힌 각 손해를 배상할 책임이 있다고 주장하지만 이를 인정할만한 증거가 없으며, 오히려 피고와 위 시◇흥업과의 법률관계는 매매관계로서 사용자와 피용자사이의 지휘감독관계에 있지 아니함은 앞서 본 바와 같으므로 원고들의 위 주장은 더 나아가 살펴볼 필요없이 이유없다.
나. 원고들은 피고조합의 정관 및 서울시 주택개량 재개발사업 업무지침에 의하면 이사건상가의 분양은 공개경쟁입찰 하도록 되어 있는데 피고조합이 위 규정을 위반하여 위 시◇흥업에게 수의계약으로 분양권을 위임한 불법행위로 인하여 원고들은 위 시◇흥업과 분양계약을 체결하게 되어 분양대금 상당액의 손해를 입었으므로 피고는 원고들의 손해를 배상하여야 한다고 주장하므로 살피건대, 위 1의 (나)항기재와 같이 피고조합이 그 정관 및 서울시 주택개량 재개발사업 업무지침에 위배하여 공개경쟁입찰에 의하지 않고 수의계약으로 위 시◇흥업에게 이사건상가를 매도하였지만 이사건계약이 피고조합의 이사회의 결의를 거쳐 이루어 졌으므로 피고조합이 이사건계약을 체결한 행위가 원고들에 대하여 불법행위가 된다고 볼 수는 없고, 오히려 원고들 주장의 손해는 피고와 위 시◇흥업 사이의 수의계약으로 인하여 발생한 것이 아니라 그 계약이 해제되어 위 시◇흥업이 원고들과의 분양계약을 이행할 수 없게 됨으로써 발생한 것이어서 피고조합의 위와 같이 행위와 원고들의 손해와 사이에 상당인과관계가 없으므로 원고들의 위 주장도 이유없다.
다. 그렇다면 원고들의 예비적청구도 더 나아가 살펴볼 필요없이 이유없다.
4. 결론
결국 원고들의 이사건 주위적 청구와 예비적 청구는 모두 이유없어 기각할 것인바, 이와 결론을 같이 한 제1심판결은 정당하므로 원고들의 항소를 기각하고 당심에서 확장한 원고들의 주위적청구를 기각하여 주문과 같이 판결한다.



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