분양계약무효확인,보증채무금,분양대금반환 소송 (96나24219 판결)
  글쓴이 : LawKM (115.♡.54.244)     조회 : 3225    
서울고등법원 1996. 12. 13. 선고 96나24219 판결【분양계약무효확인,보증채무금,분양대금반환】
 
환송판결
대법원 1996. 5. 28. 선고 96다6592(본소),6608(반소),6615(반소)6622(반소),6639(반소) 판결

상급심판결
대법원 1997.10.10 선고 97다7264 판결

전문
1996.12.13. 96나24219,24226,24233,2424 분양계약무효확인,보증채무금,분양대금반환
【원고(반소피고),항소인】 정△건설 주식회사(소송대리인 변호사 양기준)
【피고(반소원고),피항소인】 이◇덕외 5인(소송대리인 변호사 이경훈외 7인)
【원심판결】 서울지방법원 1994.4.22. 선고 92가합83718(본소),94가합12208(반소) 판결
【환송판결】 대법원 1996. 5. 28. 선고 96다6592(본소),6608(반소),6615(반소)6622(반소),6639(반소) 판결
【주 문】
1. 원고(반소피고)의 항소를 모두 기각한다.
2. 당심에서 추가된 피고(반소원고) 이◇덕, 이◇호, 김△진, 신□철, 황▽숙의 각 반소청구와 당심에서 교환적으로 변경된 피고(반소원고) 이♡균의 반소청구에 따라, 원고(반소피고)는 피고(반소원고) 이◇덕에게 금40,808,000원, 같은 김△진에게 금56,472,000원 및 각 이에 대한 1992. 1. 4.부터 1996. 12. 13.까지는 연5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연2할5푼의 각 비율에 의한 금원을, 같은 이◇호에게 금36,086,000원 및 이에 대한 1992. 1. 14.부터 1996. 12. 13.까지는 연5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연2할5푼의 각 비율에 의한 금원을, 같은 신□철에게 금75,895,060원 및 이에 대한 1992. 1. 9.부터 1996. 12. 13.까지는 연5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연2할5푼의 각 비율에 의한 금원을, 같은 황▽숙에게는 금42,431,900원 및 이에 대한 1992. 1. 9.부터 1996. 12. 13.까지는 연5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연2할5푼의 각 비율에 의한 금원을, 같은 이♡균에게 금49,977,720원 및 이에 대한 1991. 10. 31.부터 1996. 12. 13.까지는 연5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연2할5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
3. 피고(반소원고)들의 나머지 반소청구를 각 기각한다.
4. 소송총비용은 원고의 부담으로 한다.
【본소청구취지및항소취지】 원판결을 취소한다. ○○아파트중 별지목록 호수란 기재 각 ○○아파트에 관하여 피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다)들과 소외 양◎종합건설주식회사 사이에 같은 목록 계약일자란 기재 각 일자에 체결된 각 아파트공급계약에 기한 피고들의 원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다)에 대한 매수인으로서의 권리는 존재하지 아니함을 확인한다.
【반소청구취지】 원고는 피고 이◇덕에게 금40,808,000원, 피고 김△진에게 금56,472,000원 및 각 이에 대한 1992. 1. 4.부터 1995. 10. 26.까지는 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연2할5푼의 각 비율에 의한 금원을, 피고 이◇호에게 금36,086,000원 및 이에 대한 1992. 1. 14.부터 1995. 9. 27.까지는 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지 연2할5푼의 각 비율에 의한 금원을, 피고 신□철에게 금80,327,440원 및 이에 대한 1991. 12. 6.부터 1995. 10. 26.까지는 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연2할5푼의 각 비율에 의한 금원을, 피고 황▽숙에게 금45,740,000원 및 이에 대한 1992. 1. 9.부터 1995. 10. 26.까지는 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연2할5푼의 각 비율에 의한 금원을, 피고 이♡균에게 금49,977,720원 및 이에 대한 1991. 10. 31.부터 1994. 2. 18.까지는 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연2할5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
다음에서 설시하는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑제1 내지 3호증, 갑제4호증의 5 내지 83, 갑제5 내지 8호증, 갑제10호증의 1 내지 4, 갑제11호증의 1 내지 116, 갑제12호증의 1 내지 4, 을제1, 2호증의 각 1,2, 을제3 내지 6호증, 을제7호증의 1 내지 16, 을제8호증의 1 내지 8, 을제9호증의 1 내지 5, 을제10호증의 1 내지 4, 을제11, 12호증의 각 기재 및 원심증인 고영철, 김인헌의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하면 이를 인정할 수 있고, 반증이 없다.
가. 소외 양◎종합건설 주식회사(이하 소외 회사라고 한다)는 1991. 10. 1. 천안군수로부터 주택건설촉진법 제33조 및 같은법 시행령 제32조의2의 규정에 따라 민영주택건설 사업계획 승인을 얻어 충남 ○○군 ○○읍 ○○리 312 외 4필지 4,905평방미터(이하 이사건 대지라고 한다) 지상에 건축 연면적 21,404.79평방미터의 ○○아파트의 표시와 같은 15층 아파트 1동(이하 ○○아파트라고 한다) 5개 평형 203세대 및 부대복리시설 공사에 착수하였고, 같은해 10. 12. 천안군수에게 입주자모집공고 승인신청을 출원하여 같은달 19. 그 승인을 받아 같은해 10. 22.부터 입주자의 모집을 시작하였는데 입주자모집결과 신청자 수가 ○○아파트의 수에 미달하였다.
나. 이에 앞서 이 사건 대지에는 당시 소외 주식회사 한×은행이 근저당권자로 된 채권최고액 금1,400,000,000원의 근저당권설정등기가 경료되어 있었으므로, 소외 회사는 저당권을 말소하지 않은 상태에서 곧바로 입주자를 모집하기 위하여 주택공급에관한규칙이 정하는 바에 따라 시공권이 있는 등록업체인 소외 강▣종합건설 주식회사, 주식회사 삼◑사 및 원고가 1991. 9. 17. 공동명의로 작성하고, 위 아파트의 입주자모집에 ○○아파트의 준공과 그 대지에 관하여 설정된 저당권 등의 ○○아파트 준공시까지 이행할 것을 연대보증한다는 내용이 기재된 연대보증인증서를 첨부하여 천안군수에게 제출하였다.
다. 이후 소외 회사가 자금사정의 악화로 1992. 1. 21. 부도를 내고 이 ○○아파트공사를 중지하기에 이르게 되었는데 소외 회사가 위와 같이 도산할 ○○아파트의 총분양세대수인 203세대 중 118세대에 ○○아파트 시공현장에 있는 모델하우스에서 각 분양계약이 체결되었고, 그밖에 9세대에 관하여는 소외 회사 서울사무소에서 피고들을 포함한 9인과의 ○○아파트공급계약서가 각 작성되었다.
라. 원고는 분양계약자들과 천안군수 등의 공사재개 요청에 따라 1992. 6. 경 사실상 소외 ○○아파트공사를 인수하여 공사를 재개하였으며, 소외 회사명의로 그 의사표시의 상대방이 천안군수 앞으로 된 주택건설사업계획변경 ○○아파트부지 양도각서를 교부받는 한편, 분양계약자 대표로부터도 주택건설사업계획 변경에 따른 동의서를 교부받고, 같은해 7. 소외 회사로부터 이 사건 대지의 사용승낙과 이 사건 대지의 소유권이 원고에게 있음을 확인한다는 내용의 토지사용승낙서를 받은 다음, 이를 근거로 같은해 8. 18. 경 천안군수에게 주택건설사업계획 변경승인신청을 함에 따라 같은해 9. 5. 천안군수로부터 사업주체는 원고, 시공자는 원고를 포함한 보증회사들로 하고, 사업기간은 당초의 1993. 4.까지에서 같은 해 10.까지로 연장하는 내용의 주택건설사업계획 변경승인을 받았다.
마. 원고는 위 승인을 받은 후 같은해 9. 경 기존의 분양계약자에 대한 재계약을 체결하였는데, 모델하우스에서 체결된 118건의 분양계약에 대하여는 기존 계약과 같은 공급가격으로 모두 재계약하였으나, 소외 회사 본사에서 분양계약업무를 처리한 9건(피고들 해당부분 포함)에 대하여는 재계약을 거부하였고, 원래의 계약내용에 따른 잔금수령도 거부하였고, 한편 이후 원고는 이 사건 대지를 경매절차에서 경락받거나 매수하여 원고 명의로 소유권이전등기를 경료하였다.
바. 한편 (1) 피고 김△진은 소외 대◈철강주식회사의 대표이사이고, 피고 이◇덕은 같은 회사의 영업이사로서, 위 회사는 1991. 5. 경부터 소외 회사에 철근등을 납품해 오다가 같은해 11. 14. 경부터 1992. 1. 3. 경까지 사이에 이 ○○아파트 신축공사에 사용될 철근 342,77㎏을 납품하였으나 그 대금 97,280,112원을 지급받지 못하였고, 이에 소외 회사는 위 철근대금에 대한 대물변제로 이 ○○아파트중 814호를 피고 김△진 명의로, 914호를 피고 이◇덕 명의로 각 분양하기로 하되, 814호의 분양대금 56,472,000원은 계약시 전액을 완납한 것으로 하고, 914호의 분양대금은 그중 금47,710,880원을 계약금 및 중도금조로 지급한 것으로 하여 각 분양계약을 체결하였고, (2) 소외 이▲옥은 1991. 10. 10. 경 소외 회사에 금36,000,000원을 대여하였으나 이를 반환받지 못하자, 1992. 1. 14. 소외 회사와의 사이에서 위 대여금의 원리금을 금36,086,000원으로 하여 그 대여원리금채무에 대한 대물변제로 이 ○○아파트 106호를 그 동생인 피고 이◇호 명의로 분양받기로 하고, 위 금원을 계약금 및 중도금으로 하여 분양계약을 체결하였으며, (3) 피고 신□철은 1991. 10. 16. 경 소외 회사로부터 서울 ○○구 ○○동403의 8 소재 다세대주택인 ○○빌라 202호(19평형)를 그 모인 소외 김▼원의 명의로 대금 124,675,000원에 매수하기로 하는 계약을 체결하고 계약금 65,000,000원을 지급하였는데 위 피고는 위 계약후인 같은해 10. 23. 위 빌라 대지에 채권최고액 금700,000,000원, 근저당권자 주식회사 한×은행으로 된 근저당권이 설정된 사실을 알고 위 계약금의 반환을 요구하자, 소외 회사는 위 빌라의 분양계약을 합의해제하고 위 계약금 및 이에 대한 은행금리 상당의 이자 금10,895,060원을 합산한 금75,895,060원을 납입한 것으로 계산하되, 그 금액중 금56,472,000원은 이 ○○아파트 313호에 대한 분양대금으로 계산하고, 나머지 금19,423,060원은 비슷한 경위로 이 ○○아파트 32평형 1채에 관하여 분양계약을 체결한 소외 이☆국과 함께 이 ○○아파트 1413호를 공동분양받은 것으로 하여 1992. 1. 9. 위 각 아파트에 관한 분양계약을 체결하였고, (4) 피고 이♡균은 1991. 10. 30. 소외 회사의 서울사무소에서 이 ○○아파트 1채(32평형)의 분양계약을 체결하였는데, 대금은 11퍼센트를 할인한 49,977,720원을 일시에 완납하였고, 다만 입금표나 계약서상으로는 분양가 금56,472,000원을 납입한 것으로 정리하였으며, (5) 피고 황▽숙은 1991. 10. 31. 경 그 아들인 소외 이♤규명의로 소외 회사로부터 위 ○○빌라 202호를 전세보증금 40,000,000원에 임차하고, 같은해 11. 28. 그 보증금을 완납하였는데 위 피고가 위 빌라의 대지에 앞서 본 근저당권이 설정된 사실을 뒤늦게 알고 위 보증금의 반환을 요구하자, 소외 회사는 위 임대차계약을 합의해제하고, 위 전세보증금 40,000,000원과 그에 대한 이자 금2,431,900원을 합한 금42,431,900원을 계약금 및 중도금으로 하여 1992. 1. 9. 이 ○○아파트 1414호에 관한 분양계약을 체결하였다.
2. 본소 청구에 관한 판단
가. 당사자들의 주장
(1) 원고는 첫째, 원고가 소외 회사로부터 이 ○○아파트의 시공에 관하여 사업주체로서의 지위를 승계하였으나, 이로써 소외 회사가 체결한 분양계약상의 분양자 지위를 포괄승계하거나 분양계약에 따른 채무를 인수한 것은 아니고, 둘째, 사업주체로서의 지위승계에 수반하여 분양계약에 따르는 채무를 인수하였다고 보더라도, 당시에는 분양계약자가 모델하우스에서 계약을 체결한 118인에 불과한 것으로 알고 있었으므로 위 분양계약자에 포함되지 아니하는 피고들에 대한 분양계약상 채무는 인수의 대상이 아니었으며, 세째, 원고가 소외 회사 본사에서 체결한 분양계약상의 채무까지 인수하였다 하더라도 ①피고들은 소외 회사의 부도후에 소외 회사와 통모하여 이 ○○아파트의 분양계약의 체결을 가장하였거나, ②소외 회사가 피고들에 대하여 부담하고 있던 기존채무에 대한 담보제공 또는 대물변제로서 위 각 분양계약을 체결한 것이고, ③피고들은 위 각 분양계약체결시 그 체결당시의 인감증명서나 주민등록등본을 각 제출하지 아니하였고, 또한 피고들은 주거이전을 목적으로 주택을 공급받고자 하는 자들이 아니므로 피고들과 위 소외 회사와의 위 각 분양계약은 주택건설촉진법 및 주택공급에관한규칙 등의 법규에 위배되므로 위 각 분양계약은 무효라는 취지로 주장한다.
(2) 이에 대하여 피고들은, 소외 회사가 앞서본 바와 같은 입주자모집공고 승인신청을 함에 있어 원고는 주택공급에관한규칙 제7조에 따라 소외 회사의 분양자로서의 채무를 연대보증한다는 내용의 연대보증인증서를 천안군수에게 제출하였을 뿐 아니라 원고를 포함한 보증회사들이 위 사업계획변경승인을 받음에 있어 이 ○○아파트와 관련하여 발생되는 모든 채권채무는 보증3사가 공동책임하에 해결한다는 내용의 1992. 7. 28. 자 공증이행각서를 천안군수에게 제출함으로써 결국 원고는 소외 회사로부터 이 ○○아파트의 시공 및 분양에 관한 사업주체로서의 지위를 포괄적으로 승계하였다고 할 것이고, 또한 원고가 위 이행각서를 통하여 당초 위 사업계획변경의 조건으로 당초 보증한 취지에 따라 위 아파트의 준공을 틀림없이 책임지고 나아가 이와 관련하여 피고들을 비롯한 분양계약자 총127명에 대한 채권, 채무를 모두 인수하겠다고 천안군수에게 약속하였는바, 그 약속은 비록 그 상대방이 천안군수라고 하더라도 소외 회사의 ○○아파트와 그 부지에 관한 모든 권리를 양수한다는 소외 회사와의 사이의 합의를 전제로 하는 것이며, 위와 같은 합의는 사법상의 채무인수 내지 계약인수라고 볼 수 있고, 이에 대하여 피고들을 비롯한 분양계약자들의 동의가 있는 만큼, 소외 회사가 위 부도당시 부담하고 있던 채무중 적어도 위 아파트건축 및 분양과 관련된 모든 채권, 채무는 포괄적으로 원고에게 이전된 것이고, 위 인수이전에 피고들은 위 아파트를 적법하게 분양받았거나 적어도 소외 회사에 대한 기존채권을 모두 대물변제의 형식에 의하여 위 아파트 분양권으로 전환시킨 것이므로 원고는 피고들이 원고로부터 위 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 부인할 수 없다는 취지로 주장한다.
나. 판단
(1) 원고가 이 ○○아파트의 분양계약 당사자로서의 지위를 승계하지 않았고, 원고는 피고들과 소외 회사 사이의 분양계약을 인수하지 않았다는 주장에 관한 판단.
주택이 없는 국민의 주거생활의 안정을 도모하고 모든 국민의 주거수준의 향상을 기하기 위하여 주택의 건설, 공급과 이를 위한 자금의 조달, 운용등에 관하여 필요한 사항을 정함을 목적으로 하는 구 주택건설촉진법(1993. 12. 31. 법 제4675호로 개정되기 전의 것) 제32조는 같은법 제6조에 의하여 등록한 주택건설사업자가 주택을 건설, 공급함에 있어서 따라야 할 주택의 공급조건, 방법 및 절차 등을 건설부장관이 정하도록 위임하고 있는데, 이에 따른 구 주택공급에관한규칙(1993. 9. 1. 건설부령 제537호로 개정되기 전의 것)에 의하면, 위 주택건설사업자가 당해주택의 건축공정이 일정 기준 이상에 달한 경우에만 입주자를 모집할 수 있음이 원칙이나, 다만 당해 주택의 대지 소유권을 확보하고 입주자가 납부한 계약금 및 중도금의 환급에 대한 금융기관의 지급보증을 받거나 당해 주택의 완공에 대하여 일정 규모 이상의 주택건설 실적을 가진 3인 이상의 시공권 있는 등록업자의 연대보증을 받아 공증하여 제출한 때에는 건축공사의 착공 후 입주자를 모집할 수 있고(제7조제1항제1호), 뿐만 아니라 위 주택건설사업자가 당해 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하였다고 하더라도 그 대지가 저당권의 목적으로 되어 있는 경우에는 입주자를 모집하기 전에 그 저당권을 말소하여야 하는 것이 원칙이나(제7조제1항제2호), 당해 주택의 준공과 그 대지의 저당권말소의 이행에 대하여 3인 이상의 위 시공권이 있는 등록업자의 연대보증을 받아 공증하여 제출하는 경우에는 입주자를 모집할 수 있다(제7조제3항제2호)고 규정하고 있다.
그리하여, 주택건설사업자가 주택을 건설, 공급함에 있어 당해 주택의 준공과 그 대지의 저당권 말소의 이행에 대한 3인 이상의 시공권이 있는 등록업자(이하 등록업자라 한다)의 연대보증을 소관청에 제출하는 경우에는, 당해주택의 건축공정이 일정 기준에 이르지 아니하고 나아가 당해주택이 건설되는 대지가 저당권의 목적으로 되어 있다고 하더라도 입주자를 모집할 수 있다고 할 것인데, 이처럼 사전에 입주자의 모집을 허용하는 전제조건으로 등록업자들의 연대보증을 제출하도록 요구하는 것은, 주택건설사업자가 입주자를 모집하여 분양계약을 체결하고 입주자로부터 계약금과 중도금을 수령한 이후에 아예 당해 주택을 준공하고 그 대지의 저당권을 말소할 능력을 상실하여 버리거나, 아니면 그 능력은 있음에도 당해 주택의 건축공사 자체를 지연하여 준공에 이르지 아니하고 그 대지의 저당권을 말소하지 아니하는 경우에도, 연대보증을 제출한 등록업자들로 하여금 대신 주택을 준공하여 입주자에게 분양계약에 따른 주택을 공급하고 그 대지의 저당권을 말소하게 함으로써 주택건설 사업자와 사이에 적법하게 분양계약을 체결한 입주자를 보호하기 위한 것이라고 할 것이다.
따라서 주택건설사업자와 등록업자 사이에, 위와 같이 등록업자가 연대보증의 제출에 앞서 주택건설사업자의 요청에 따라 당해 주택의 준공과 그 대지의저당권 말소의 이행에 대한 연대보증을 제공하기로 약정하였다면 이는 달리 특별한 사정이 없는 한 주택건설사업자가 당해 주택의 준공과 그 대지의 저당권말소를 이행하지 아니하는 경우 등록업자가 이를 대신 이행하여 주택건설사업자와 사이에 적법하게 분양계약을 체결한 입주자들에게 분양계약상의 주택공급 의무를 이행할 것을 약정함으로써 이른바 조건부 제3자를 위한 계약을 체결한 것이라고 볼 것인데, 이러한 약정에 따라 등록업자가 제공한 연대보증을 소관청에 제출한 주택건설사업자가 이후 당해주택의 건축을 지연하거나 그 능력을 상실하게 됨으로써 조건이 성취된 경우, 적법하게 분양계약을 체결한 입주자들이 그 수익의 의사를 표시하고, 주택건설사업자를 대신하여 당해주택을 준공한 등록업자에 대하여 분양계약상의 권리를 행사할 수 있다고 할 것인 바, 위 인정사실에 의하면 달리 특별한 사정이 없는 한, 원고와 소외 회사는 장래의 불특정 분양계약상의 입주자를 위하여 소외회사가 위 아파트의 준공과 그 대지의 저당권 말소를 이행하지 아니하는 경우 원고가 이를 대신 이행하여 소외회사와 사이에 적법하게 분양계약을 체결한 입주자들에게 분양계약상의 주택공급의무를 이행하기로 하는 제3자를 위한 계약을 체결하였다고 할 것이므로, 그 입주자들은 원고에 대하여 그 수익의 의사표시를 하여 기존의 분양계약상의 권리를 행사할 수 있다고 할 것이므로 원고의 위 주장은 이유없다.
(2) 피고들과 소외 회사 사이의 이 ○○아파트 계약이 무효라는 주장에 관한 판단
(가) 통정허위표시로서 무효라는 주장에 관한 판단
갑제4호증의 5 내지 15, 18 내지 35, 37, 38, 42 내지 26, 48의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하여 보면, 피고들이 소외 회사와 위에서 인정한 바와 같이 이 ○○아파트에 관하여 분양계약을 체결할 당시 그 분양계약서에 기재된 계약일 당시의 각 인감증명서 및 주민등록등본을 제출하지 아니한 사실, 위 각 분양계약을 체결함에 있어 이 ○○아파트의 입주자모집공고승인신청시 사용하였던 계약인감이 아닌 다른 인감을 사용한 사실, 이 ○○아파트의 분양가격 각 금56,472,000원중 피고 김△진, 피고 이♡균 및 피고 신□철(이 ○○아파트 313호에 관하여)은 전액을 일시불로 지급하고, 피고 이◇덕은 금47,710,880원, 피고 이◇호는 금36,086,000원, 피고 황▽숙은 금42,431,900원, 피고 신□철(이 ○○아파트 1413호에 관하여)은 금47,710,880원을 각 계약금 및 중도금조로 계약체결 당시 지급하고서도 각 분양계약상 약정된 연11.5퍼센트의 선납이자할인율을 적용하지 아니한 사실 및 피고 이◇덕, 피고 이◇호, 피고 황▽숙의 각 분양대금 입금표상 수납인이 날인되어 있지 아니한 사실을 각 인정할 수 있고, 위 각 분양계약이 통상의 경우와는 달리 이 ○○아파트 시공현장의 모델하우스 내 분양사무실이 아닌 소외회사의 서울사무소에서 각 체결된 사실은 위에서 인정한 바와 같으나, 그러한 사정만으로는 위에서 인정한 피고들과 소외 회사와의 이 사건 분양계약체결 경위에 비추어 위 각 분양계약이 소외 회사의 부도 이후에 피고들과 소외회사 사이의 통정한 허위의 의사표시에 의하여 이루어진 것이라고는 볼 수 없으므로 원고의 위 주장도 이유 없다.
(나) 기존 채무의 담보제공 또는 대물변제로서 체결한 분양계약은 무효라는 주장에 관한 판단
피고 이♡균은 위에서 인정한 바와 같이 기존채권의 담보 또는 대물변제로서 위 분양계약을 체결한 것이 아니고, 한편 위 피고를 제외한 나머지 피고들이 기존채권의 대물변제로서 이 ○○아파트를 분양받기로 하고 위 각 분양계약을 체결한 사실(원고는 기존채권에 관한 담보취득이었다는 취지의 주장도 하고 있으나, 이를 인정할 아무런 증거가 없다)은 위에서 인정한 바와 같으나, 기존채무에 대한 대물변제로서 분양계약이 체결되어 그 분양대금을 현실적으로 납부하지 아니하였다는 이유만으로 위 각 분양계약이 위법하여 효력을 잃는다고는 볼 수 없으므로 원고의 위 주장도 이유 없다.
(다) 피고들과 위 소외회사와의 위 각 분양계약이 주택건설촉진법 및 주택공급에관한규칙 등의 법규에 위배되어 무효라는 주장에 관한 판단
입주자모집결과 신청자수가 공급하는 주택의 수에 미달하여 구 주택공급에관한규칙 제8조제1항 후문에 따라 분양하는 경우에는 같은 규칙 제11조가 주택공급신청시 첨부할 것을 요구하고 있는 인감증명서와 주민등록등본을 첨부하지 아니하였다고 하여 그 분양계약의 사법적 효력이 부인되는 것은 아니고, 한편 피고들이 주거이전을 목적으로 주택을 공급받고자 하는 자들이 아니라는 점에 관하여 이를 인정할 아무런 증거가 없고 가사 그렇다고 하더라도 그 분양계약의 사법적 효력은 부인되지 않는다고 할 것이므로 원고의 위 주장도 이유 없다.
2. 반소청구에 관한 판단
가. 피고 이◇덕, 이◇호, 김△진, 신□철, 황▽숙의 반소청구의 적법여부
위 피고들이 이 사건 환송전 항소심 계속중 위 피고들이 분양받은 별지목록기재 각 아파트에 대한 원고의 소유권이전등기가 이행불능이 되었다는 이유로 원고에 대하여 위 피고들이 이미 소외 회사에 납입한 분양대금의 반환을 청구하는 반소를 제기함에 대하여, 원고는 환송전 항소심에서 비로소 제기된 위 피고들의 반소에 대하여 환송후 항소심에서 변론을 하였으나 환송전 항소심에서 위 피고들의 반소에 대하여 명백히 부동의를 한 바 있으므로 위 피고들의 반소의 적법여부에 관하여 본다.
살피건대, 민사소송법 제382조가 항소심에서의 반소는 상대방의 동의를 얻어 제기할 수 있고 상대방이 이의없이 본안에 관하여 변론을 한 때에는 반소 제기에 동의한 것으로 규정하고 있는 바, 위 규정의 취지는 반소는 일반적으로 본소와 청구의 기초가 동일한 경우 뿐만 아니라 본소의 방어방법과 견련관계가 있어도 제기할 수 있는 이상, 항소심에서 제기하는 반소가 방어방업과 견련됨에 불과한 경우에는 청구의 기초의 동일성이 반드시 유지된다고 할 수 없어 상대방의 심급의 이익을 해칠 우려가 있으므로 그 동의를 요구하는 것이라고 해석됨에 비추어, 반소청구의 기초를 이루는 실질적인 쟁점에 관하여 제1심에서 본소의 청구원인 또는 방어방법과 관련하여 충분히 심리되었다면, 항소심에서의 반소 제기를 상대방의 동의 없이 허용하더라도 상대방에게 제1심에서의 심급의 이익을 잃게 하거나 소송절차를 현저하게 지연시킬 염려가 있다고 할 수 없을 것이므로, 이러한 경우에는 상대방의 동의 여부와 관계없이 항소심에서의 반소제기를 허용해야 할 것이다.
그런데 이 사건 반소청구의 기초를 이루는 실질적 쟁점인 위 피고들이 소외회사와의 사이에서 체결한 분양계약에 기하여 원고에 대하여 이 ○○아파트의 수분양자로서의 권리를 주장할 수 있는가의 점에 관하여는 제1심에서부터 본소에 관한 방어방법과 관련하여 충분히 심리되었다고 기록상 판단되고, 따라서 위 반소제기에 의하여 그 청구에 관한 원고의 심급의 이익을 해칠 우려가 없다고 할 것이므로 위 피고들로서는 원고의 동의없이도 항소심에 이르러 이 사건 반소를 적법하게 제기할 수 있다고 할 것이다.
나. 본안에 관한 판단
앞에서 본 바와 같이 원고와 소외 회사는 장래의 불특정 분양계약상의 입주자를 위하여 소외 회사가 위 아파트의 준공과 그 대지의 저당권 말소를 이행하지 아니하는 경우 원고가 이를 대신 이행하여 소외 회사와 사이에 적법하게 분양계약을 체결한 입주자들에게 분양계약상의주택공급의무를 이행하기로 하는 제3자를 위한 계약을 체결하였다고 할 것이고, 따라서 그 입주자들은 원고에 대하여 그 수익의 의사표시를 하여 기존의 분양계약상의 권리를 행사할 수 있다고 할 것인데, 소외 회사가 위 아파트의 준공과 그 대지의 저당권 말소를 이행하지 아니한 사실 및 피고들이 소외 회사와 사이에 적법하게 이 ○○아파트에 관하여 위 각 분양계약을 체결한 사실은 앞서 본 바와 같고, 피고들은 원고에게 원고와 소외 회사 사이의 위 제3자를 위한 계약에 관하여 그 수익의 의사표시를 늦어도 그러한 취지의 의사표시가 담긴 이 사건 각 반소장(피고 이♡균의 경우는 반소청구원인변경신청서)이 원고에게 송달되었음이 기록상 명백한 시점(피고 이♡균의 경우 : 1995. 9. 19., 피고 이◇호의 경우 : 1995. 9. 27., 피고 황▽숙의 경우 : 1995. 10. 7., 피고 이◇덕, 김△진, 신□철의 경우 : 각 1995. 10. 26.)까지 하였다고 할 것이므로 피고들은 원고에 대하여 이 ○○아파트에 관하여 체결한 분양계약상의 권리를 행사할 수 있다고 할 것이어서 원고는 피고들에게 별지목록기재 각 ○○아파트에 대한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 할 것이다.
그런데, 원고는 피고들에게 공급해야 할 별지 목록 기재 각 ○○아파트를 그 건설공사 완료후 임의로 제3자에게 처분하고 소유권이전등기까지 경료하였음을 자인하고 있고, 원고의 위 채무불이행을 이유로 위 각 분양계약을 해제하는 취지의 의사표시가 담긴 피고들의 이 사건 각 반소장(피고 이♡균의 경우는 반소청구원인변경신청서)이 원고에게 위 인정의 각 날자에 송달됨으로써 위 각 분양계약은 적법하게 해제되었다고 할 것이다.
그렇다면 원고는 원상회복으로서 피고들이 소외 회사에게 실제로 분양대금으로 지급한 금원 또는 분양대금의 지급으로 갈음하기로 약정하였던 소외회사의 채무금 등 상당액을 피고들에게 반환할 의무가 있다고 할 것이므로, 원고는 피고 이◇덕에게 위 47,710,880원 중 위 피고가 구하는 바에 따라 금40,808,000원, 피고 김△진에게 위 금56,472,000원, 피고 이◇호에게 위 금36,086,000원, 피고 신□철에게 위 금75,895,060원, 피고 황▽숙에게 위 금42,431,900원, 피고 이♡균에게 위 금49,977,720원 및 위 각 금원에 대하여 위 인정의 각 계약일(피고 이♡균은 위 피고가 구하는 바에 따라 그 계약다음날)로부터 각 원고가 그 지급의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 환송후 당심 판결선고일인 1996. 12. 13.까지는 민법소정의 연5푼의, 각 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연2할5푼의 각 비율에 의한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다고 할 것이다.
3. 결론
그렇다면, 원고의 피고들에 대한 본소 청구는 이유없어 이를 각 기각할 것인 바, 원판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하고 따라서 원고의 항소는 이유없어 이를 기각하며, 당심에서 추가된 피고 이◇덕, 이◇호, 김△진, 신□철, 황▽숙의 각 반소청구와 당심에서 교환적으로 변경된 피고 이♡균의 반소청구는 위 인정범위내에서 이유 있어 이를 인용하고 그 나머지는 이유 없어 이를 각 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
 
[별지] 아파트의 표시 ○○군 ○○읍 ○○리 312, 315-8, 315-9, 315-10 ○○아파트
철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 아파트
1층 1,266.445평방미터
2층 1,228.668평방미터
3층 1,228.668평방미터
4층 1,228.668평방미터
5층 1,228.668평방미터
6층 1,228.668평방미터
7층 1,228.668평방미터
8층 1,228.668평방미터
9층 1,158.648평방미터
10층 1,158.648평방미터
11층 1,158.648평방미터
12층 1,158.648평방미터
13층 1,158.648평방미터
14층 1,158.648평방미터
15층 1,158.648평방미터
지층 2,584.49평방미터 지하주차장
대지권의 목적인 토지의 표시
1. ○○군 ○○읍 ○○리 312 대 4,809평방미터
1. ○○군 ○○읍 ○○리 315의 8 대 50평방미터
1. ○○군 ○○읍 ○○리 315의 9 대 4평방미터
1. ○○군 ○○읍 ○○리 315의 10 대 42평방미터 끝.
목록
순번 성 명 호 수 계약일자(계약서상) 계약일자(실제상)
1 이◇덕 914호 1992. 1. 4.
2 이◇호 106호 1992. 1. 14.
3 김△진 814호 1992. 1. 4.
4 신□철 313호 1991. 10. 26. 1992. 1. 9.
1413호 1991. 10. 26. 1992. 1. 9.
5 황▽숙 1414호 1991. 10. 30. 1992. 1. 9.
6 이♡균 703호 1991. 10. 30.


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