분양계약금등반환소송 (97나34510 판결)
  글쓴이 : LawKM (115.♡.54.244)     조회 : 3489    
서울고등법원 1998. 3. 12. 선고 97나34510 판결【분양계약금등반환】
 
 
원심판결
서울지방법원 1997. 7. 3. 선고 96가합87190 판결

전문
1998. 3. 12. 선고 서울고등법원 제8민사부 판결
사 건 97나34510 분양계약금 등 반환
원고,피항소인 1. 손 기 창 ○○시 ○○ ○○아파트 1313동
2. 윤△근
서울 ○○구 ○○ ○○아파트 ○○동 ○○호
3. 정◈식
서울 ○○구 ○○동188의 2
4. 김◑자
서울 ○○구 ○○ ○○아파트 비(B)동 903호
원고들 소송대리인 법무법인 화백
담당변호사 박인동, 노경래, 김용주, 강보현, 오상현,
박영립, 류병채, 정일권, 최광석
피고,항소인 주식회사 금◎건설
광주 ○○구 ○○동49의 1
대표이사 이▣형, 박◈구, 오▲욱
소송대리인 변호사 이정호, 황영주, 박민배, 이재후, 장수길
변 론 종 결 1998. 2. 12.
제1심 판결 서울지방법원 1997. 7. 3. 선고 96가합87190 판결
주 문
1. 피고의 항소를 모두 기각한다.
2. 항소비용은 피고의 부담으로 한다.
청 구 취 지 피고는, 원고 손기창에게 금 350,000,000원 및 이에 대한 1994. 4. 30.부터, 원고 윤◇근에게 금 100,000,000원 및 이에 대한 1994. 5. 9.부터, 원고 정▲식에게 금 140,000,000원 및 이에 대한 1994. 12. 2.부터, 원고 김△자에게 금 20,000,000원 및 이에 대한 1995. 3. 30.부터 각 이 사건 소장 부♤ 송달일까지는 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
항 소 취 지
원고 손기창, 윤◇근, 정▲식에 대한 제1심 판결을 취소하고, 위 원고들
의 청구를 모두 기각한다. 원고 김△자에 대한 제1심 판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 이에 해당하는 위 원고의 청구를 기각한다.
이 유 인정사실
다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1 내지 4, 갑 제2호증의 1 내지 5, 갑 제3호증의 1 내지 3, 갑 제4호증의 1, 2, 갑 제5호증, 갑 제6호증의 1 내지 28, 갑 제7호증, 갑 제8호증의 1 내지 15, 갑 제9호증, 을 제2호증, 을 제4, 5호증, 을 제11 내지 16호증, 을 제18 내지 23호증, 을 제25 내지 29호증, 을 제30호증의 20, 22, 24의 각 기재(다만, 뒤에서 믿지 않는 부분 제외), 원심 증인 김▼금, 원심 및 당심 증인 장☆연의 각 증언(다만, 뒤에서 믿지 않는 부분 제외)에 변론의 전취지를 종합하여 이를 인정할 수 있고, 위 인정에 반하는 갑 제6호증의 21, 25, 을 제2호증, 을 제4호증, 을 제30호증의 20, 22, 24, 38의 각 일부 기재와 위 증인 장☆연의 각 일부 증언은 이를 믿지 아니하며, 을 제1호증, 을 제3, 6호증의 각 1 내지 3, 을 제7호증의 1 내지 5, 을 제9호증, 을 제10호증의 1 내지 3, 을 제31 내지 34호증, 을 제35호증의 1, 2, 4의 각 기재는 위 인정에 방해가 되지 아니하며, 달리 반증이 없다.
가. 피고는 서울 ○○구 ○○동3가 18 지상에 지하 5층, 지상 14층 규모의 위락시설, 업무시설 및 근린생활시설인 금호 케이원(K-1) 빌딩(이◑ 이 사건 건물 이라 한다)을 시공ㅤ분양한 회사로서, 1993. 12. 6. 위 건물 중 13층 전체 653.056평(이◑ 이 사건 건물 부분 이라 한다)을 소외 삼♤통상주식회사(대표이사 홍×태, 이◑ 소외회사 라고 한다)에게 금 4,571,392,000원에 일괄 분양하기로 하는 내용의 분양계약을 체결하였다.
나. 그런데, 피고는 원래 이 사건 건물 전체의 분양업무를 소외 덕×에이스주식회사(대표이사 조△용)에게 대행시켰다가 전문식당가인 이 사건 건물 부분의 분양이 전혀 이루어지지 아니하자 1993. 8. 9.경 이 사건 건물 부분을 일괄분양(소위 통분양) 방식으로 분양하기로 방침을 변경한 다음, 위 분양대행 회사의 직원으로 근무하던 소외 이◑준이 운영에 관여하던 소외회사와 사이에 위와 같은 분양계약을 체결하게 되었는바, 소외회사는 회사등기부상 회사성립일이 1986. 3. 26.로 되어 있지만 사업자등록증상의 개업일자는 위 분양계약 체결일 직전인 1993. 11. 1.이고 그 업종도 부동산매매 및 분양대행업에 불과한 업체였다. 그 후 위 이◑준은 1995. 1. 11. 소외회사의 단독 대표이사로 취임하였다.
다. 피고와 소외회사는 위 분양계약을 체결하면서 그 특약사항으로, 소외회사는 재분양의 어려움으로 광고가 불가피하다고 피고가 서면으로 인정하는 경우를 제외하고는 이 사건 건물 부분의 재분양 및 임대를 함에 있어 신문방송 등 전파매체를 통한 광고를 실시하여서는 아니되고(제2호), 피고는 소외회사의 재분양 계약 체결시 입회를 요구할 수 있고, 피분양자가 부적당하다고 판단될 경우 계약 체결의 거부를 요구할 권리를 가지며(제4호), 소외회사는 재분양의 계약 및 입금 현황을 매월 말일에 피고에게 통보하고, 재분양수입금은 피고에 대한 매매대금의 납부에 최우선적으로 사용하여야 하며 타용도에 사용하고자 할 경우에는 사전에 피고와 협의하기로(제5호) 약정하였다. 또한, 소외회사는 특약사항의 이행을 보증하기 위하여 매매가액의 50%에 상당하는 부동산 담보 또는 공증한 약속어음을 피고에게 제출하기로(제3호) 약정하였으나, 실제로 소외회사는 이러한 담보를 피고에게 제공하지 아니하고 위 분양계약 당일 피고에게 계약금으로 금 700,000,000원만을 지급한 상태에서 피고와의 협의를 거쳐 이 사건 건물 부분의 분양을 시작하였다.
라. 이에 따라 피고는 소외회사가 이 사건 건물 부분을 재분양함에 있어 소외회사의 분양사무실에 피고의 직원인 소외 문△식, 정◇귀 등을 분양소장으로 파견하여 소외회사의 재분양계약 체결시 입회하고 분양대금을 관리하게 하는 등 소외 회사의 재분양 업무를 직접 지휘ㅤ감독하였고, 또한 매월 소외회사에게 직원의 임금, 광고비 등 제경비를 운영비 명목으로 지급하여 왔으며, 소외회사가 파견된 피고 직원의 승인을 얻어 제작ㅤ배포한 분양안내 책자 및 일간지 등 광고물에 분양자 명의를 금호그룹(주) 분양사업부 또는 금호그룹 아시아나항공(건설사업부) 등으로 기재함으로써 피고가 이 사건 건물 부분의 분양자임을 광고하여도, 이의없이 이를 묵인하였다.
마. 한편, 원고 손기창은 1994. 4. 30. 소외회사와 사이에 이 사건 건물 부분 중 제17호 점포 77.59평에 관하여 분양대금을 금 543,130,000원으로 하는 분양계약을 체결하면서 위 분양대금 중 계약금 및 4차 중도금까지의 합계 금 350,000,000원을 지급하였고, 원고 윤◇근은 1994. 5. 9. 소외회사와 사이에 제8호 점포 22.07평에 관하여 분양대금을 금 154,490,000원으로 하여 분양계약을 체결하면서 위 분양대금 중 금 100,000,000원을 지급하였으며, 원고 정▲식은 1994. 12. 2. 제8호 점포 22.25평에 관하여 분양대금을 금 140,000,000원으로 하여 분양계약을 체결하면서 위 분양대금을 전액 지급하였고(원고 윤◇근과 중복 분양이다), 원고 김△자는 1995. 3. 30. 제3호 점포 22.253평에 관하여 분양대금을 금 215,800,000원으로 하는 분양계약을 체결한 다음, 같은 날 계약금의 일부로 금 3,000,000원을, 같은 해 4. 8. 나머지 계약금 17,000,000원을 각 지급하였다.
바. 원고들이 위 각 분양계약을 체결할 당시 피고의 직원인 위 정◇귀는 위 각 분양계약에 입회하여 원고들에게 피고 개발사업부 대리 직함의 명함을 교부하는 한편 피고 대표이사의 인감을 위 각 분양계약서에 직접 날인하여 주었고, 원고들이 지급한 위 분양대금도 위 정◇귀를 통하여 분양계약서에 명시된 피고의 구좌로 입금되었다. 또한, 위 정◇귀는 원고들 중 일부가 분양계약서상 매도인 명의가 부실한 소외회사로 되어 있는 점을 문제삼으면서 분양계약 체결을 꺼리는 모습을 보이면, 실제로는 피고가 분양을 하는 것이고 설령 문제가 발생한다고 하더라도 이미 피고의 구좌로 입금된 계약금 700,000,000원과 재분양대금으로 충분히 변상할 수 있다는 취지로 일부 원고들을 설득하기도 하였다.
사. 그런데, 그 후 이 사건 건물 부분의 재분양이 제대로 이루어지지 아니하여 소외회사가 피고에게 대부분의 중도금과 잔금을 납부하지 못하고 심지어는 위 이◑준과 정◇귀의 농간으로 분양사고가 발생할 조짐까지 보이게 되자, 피고는 위 이◑준의 아버지인 소외 이□완으로부터 담보조로 약속어음 공정증서만을 제공받은 상태에서 소외회사와 사이에 소외회사가 이 사건 건물 부분을 담보로 타처에서 대출을 받아 피고에게 나머지 분양대금을 변제하기로 약정한 다음, 1995. 12. 7. 이 사건 건물 부분 전체에 관하여 소외회사에게 소유권이전등기를 경료해 주었는데, 당시 피고나 소외회사는 수분양자인 원고들과는 아무런 협의도 거친 바가 없었다. 이에 따라 이 사건 건물 부분은 위 이◑준이 멋대로 처분할 수 있는 상태에 놓이게 되었고, 그 중 원고들이 분양받은 각 점포는 그 일부 지분에 관하여 같은 날 곧바로 소외 박▽자, 원♡석, 고◎만, 이▣자 등의 명의로 지분소유권이전등기가 경료되었으며, 그 후 1996. 1. 16. 공유물분할을 원인으로 위 소외인들의 지분 전부에 관하여 다시 소외회사 명의로 소유권이전등기가 경료되었다가 1996. 3. 28. 소외 이□완 명의의 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권 가등기가 경료된 외에 각 채무자를 소외회사로 하여, 1996. 3. 26.에는 채권최고액 금 2,380,000원, 근저당권자 소외 주식회사 기☆상호신용금고로 된, 같은 달 28.에는 채권최고액 금 525,000,00원, 근저당권자 소외 윤◈만(후에 김의명에게 이전됨)으로 된, 같은 날 채권최고액 금 525,000,000원, 근저당권자 소외 이▲호(후에 이경희, 김명숙에게 이전됨)로 된, 같은 날 채권최고액 금 1,000,000,000원, 근저당권자 소외 김▼수로 된, 1996. 4. 26.에는 채권최고액 금 3,300,000,000원, 근저당권자 피고로 된 각 근저당권설정등기가 경료되기에 이르렀다.
2. 판 단
가. 위 인정사실에 의하면, 소외회사는 일응 이 사건 건물의 소유자인 피고와 사이에 이 사건 건물 부분에 관하여 분양계약을 체결한 매수인의 지위에 있다고 보여지나, 다른 한편, 피고와 소외회사 사이에 1993. 12. 6.자 분양계약이 체결된 것은 이 사건 건물 부분에 대하여 정상적인 분양이 불가능하다고 판단한 피고가 소위 통분양의 방식을 사용하기로 그 방침을 변경함에 따른 것이었던 점, 소외회사는 부동산 분양대행업을 하는 업체로서 그 자체의 자력이 없는 관계로 애당초 독자적인 수분양자가 될 수는 없었던 점, 피고가 위 분양계약서상의 특약사항으로써 소외회사의 재분양을 강력히 통제할 수 있는 근거를 미리 마련해 놓은 점, 이에 따라 소외회사가 이 사건 건물 부분 내의 점포를 재분양할 당시 피고는 소외회사의 분양사무실에 그 직원들을 파견하여 소외회사와 원매자간의 재분양계약의 체결 및 그 대금의 입금 여부를 직접 지휘ㅤ감독하면서 분양업무를 지원하였고, 수분양자들에게 피고 대표이사의 인감을 날인해 주기까지 한 점, 피고가 수분양자들이 입금한 분양대금을 우선하여 피고와 소외회사간의 매매대금에 충당하여 온 점, 분양자 명의를 피고로 하는 분양안내 책자 및 일간지 등의 분양안내 광고가 피고의 묵인하에 이루어진 점 등의 제반 사정을 종합해 보면, 소외회사는 피고로부터 분양권을 위임받아 피고를 대리하여 이 사건 건물 부분을 분양하되 수분양자들로부터 받은 대금액이 매매대금 전액에 이르기까지 입금되면 피고와 소외회사 양자 사이에서는 내부적으로는 사실상 분양위임관계가 종료되고, 매매대금액을 초과하는 나머지 분양대금액은 실질적으로는 소외회사가 피고의 위임에 따라 분양사무를 처리한 보수에 해당하는 것이지만, 소외회사로 하여금 원매자들에게 이 사건 건물 부분 내의 점포를 분양할 수 있는 근거를 마련하여 주는 한편, 피고와 소외회사 사이의 내부 관계에 있어 이 사건 건물 부분 내의 점포를 원매자들에게 분양하여 수령할 분양대금 중에서 소외회사가 책임을 지고 피고에게 입금하여야 할 분양대금액과 그 지급시기, 분양대금 관리방법 등을 정하고 기타의 법률관계를 명백히 하는 등의 필요에서 편의상 이 사건 건물 부분을 소외회사에게 분양하는 형식을 취하였던 것이라고 봄이 상당하다.
나. 사정이 이러하다면, 소외회사는 실질적으로는 이 사건 건물 부분에 관하여 피고로부터 분양권을 위임받은 자의 지위를 가지고 있었다고 할 것이고, 비록 원고들과 소외회사 사이의 분양계약 체결 당시 소외회사가 피고의 대리인임을 표시하지 아니하고 매도인을 소외회사 명의로 하였다 하더라도, 소외회사에게 위와 같이 피고를 대리한 권한이 있고, 이 사건 건물 부분의 분양행위는 이 사건 건물의 규모, 분양기간 등에 비추어 볼 때 상법 제46조 제1호 소정의 부동산의 매매로서 본인인 피고의 상행위가 된다고 할 것이므로, 상법 제48조에 의하여 대리행위의 현명 여부에 불구하고 유효한 대리행위로서 그 효과는 본인인 피고에게 귀속된다 할 것이다.
다. 따라서, 피고는 이 사건 각 분양계약에 따라 원고들에게 위 인정의 각 해당 점포에 관한 소유권을 이전해 줄 의무가 있다고 할 것인데, 위 인정사실에 의하면, 이러한 피고의 의무는 그 귀책사유로 말미암아 이행불능의 상태에 놓이게 되었다고 봄이 상당하고, 이를 이유로 한 원고들의 계약해제 의사표시가 담긴 이 사건 소장 부♤이 피고에게 송달되었음은 기록상 명백하여 이 사건 각 분양계약은 적법하게 해제되었다고 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 피고로서는 원고들에게 그 원상회복으로 이미 수령한 위 인정의 각 분양금과 그에 대한 수령일 이후의 법정이자 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 결 론
그렇다면, 피고는, 원고 손기창에게 금 350,000,000원 및 이에 대하여 위 금원 수령일인 1994. 4. 30.부터, 원고 윤◇근에게 금 100,000,000원 및 이에 대하여 같은 1994. 5. 9.부터, 원고 정▲식에게 금 140,000,000원 이에 대하여 같은 1994. 12. 2.부터, 원고 김△자에게 금 20,000, 000원 및 그 중 금 3,000,000원에 대하여는 같은 1995. 3. 30.부터, 나머지 금 17,000,000원에 대하여는 같은 1995. 4. 8.부터 각 이 사건 소장 부♤ 송달일인 1996. 12. 26.까지는 민법 소정의 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 법정이자 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이므로, 그 지급을 구하는 원고 손기창, 윤◇근, 정▲식의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 모두 인용ㅎ아고, 원고 김△자의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하되 나머지 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이◑여 정당하므로, 피고의 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하고, 주문과 같이 판결한다.


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