분양계약자명의변경소송 (99나10440 판결)
  글쓴이 : LawKM (115.♡.54.244)     조회 : 5523    
서울고등법원 2000. 3. 7. 선고 99나10440 판결【분양계약자명의변경】[판례집불게재]
 
원심판결
수원지방법원 1999. 1. 14. 선고 98가합9352 판결

상급심판결
대법원 2000. 8.22 선고 2000다23433 판결

전문
【원고(선정당사자), 피항소인】 이△주(소송대리인 변호사 안의석)
【피고, 항소인】 이◇묵(소송대리인 인천제일 법무법인 담당변호사 최재호)
【피고보조참가인】 서□수(소송대리인 인천제일 법무법인 담당변호사 최재호)

【제1심판결】
수원지방법원 1999. 1. 14. 선고 98가합9352 판결
【주 문】
1. 피고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용 중 보조참가로 인한 비용은 보조참가인의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다.
3. 제1심 판결의 주문 제1, 2항을 "1. 피고는 소외 이◈희로부터 별지 제2목록 기재 부동산을 명도받음과 상환으로, 가. 선정자 송세웅에게 별지 제1목록 1항 기재 부동산에 관하여, 나. 선정자 이명애에게 별지 제1목록 2항 기재 부동산에 관하여, 다. 원고(선정당사자)에게 별지 제1목록 3항 기재 부동산에 관하여, 각 피고와 소외 진▲건설 주식회사와 사이에 1996. 10. 28.자로 체결된 상가분양계약상의 수분양자명의변경 절차를 이행하라. 2. 원고(선정당사자) 및 선정자들의 각 나머지 청구를 각 기각한다."로 경정한다.
【청구취지】
피고는, 선정자 송세웅에게 별지 제1목록 1항 기재 부동산에 관하여, 선정자 이명애에게 별지 제1목록 2항 기재 부동산에 관하여, 원고(선정당사자, 이하 원고라고만 한다)에게 별지 제1목록 3항 기재 부동산에 관하여, 각 1996. 10. 28. 체결된 분양계약에 기한 분양계약자명의변경 절차를 이행하라.
【항소취지】
제1심 판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 위 취소부분에 해당하는 원고 및 선정자들의 청구를 모두 기각한다.
【이 유】
1. 인정사실
아래의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 3, 갑 제3 내지 8호증, 갑 제15호증, 갑 제16호증, 을 제1호증의 1 내지 7의 각 기재, 제1심 증인 최◎환, 정▣민의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하여 이를 인정할 수 있고 반증이 없다.
가. 원고 및 선정자들(이하 원고등이라 한다)은 1996. 10. 28. 소외 진▲건설 주식회사(이하 진▲건설이라 한다)와 사이에 위 진▲건설이 ○○시 ○○동산 152외 12필지 지상에 신축 중인 ○○아파트 단지 내 상가 중 선정자 송세웅은 상가 303호를, 선정자 이명애는 상가 304호를, 원고는 상가 306호(이하 위 3개의 상가를 합쳐 이 사건 상가라 한다)를 각 대금 74,000,000원에 분양받기로 하는 상가분양계약(이하 이 사건 분양계약이라 한다)을 체결하면서, 선정자들은 각 계약금 14,800,000원 및 중도금 44,400,000원을 계약 당일에, 잔금 14,800,000원을 입점일에 각 지급하고, 원고는 계약금 14,800,000원 및 중도금 700,000원을 계약 당일에, 잔금 58,500,000원을 입점일에 각 지급하기로 약정하였고, 위 약정에 따라 선정자들은 진▲건설에게 위 계약금, 중도금 및 잔금을 모두 지급하였고, 원고는 위 계약금 및 중도금만을 지급하였다.
나. 원고등은 소외 최◎환의 소개로 피고의 소유인 별지 제2목록 기재 부동산(이하 이 사건 주택이라 한다)을 원고등의 이 사건 상가의 수분양권과 교환하기로 하면서 그 교환계약의 체결함에 있어 원고등이 진▲건설과 사이에 체결한 분양계약에 기한 모든 권리의 처분권을 이 사건 상가의 분양대금의 출연자로서 이 사건 상가의 실질적인 수분양권자라고 할 수 있는 소외 이◈희에게 위임하여 위 이◈희가 피고와의 교환계약의 당사자가 되기로 하였다.
다. 이에 따라, 위 이◈희는 1997. 12. 11. 피고와 사이에 이 사건 상가의 수분양권의 가액을 금 163,000,000원(원고등이 그 때까지 이 사건 상가의 분양대금으로 진▲건설에게 지급한 계약금, 중도금 및 잔금의 합계는 금 163,500,000원이었다), 이 사건 주택의 가액을 금 493,000,000원으로 평가하고, 위 이◈희가 이 사건 분양계약상의 수분양자(매수인) 명의를 피고 명의로 변경하여 주고, 피고는 위 이◈희에게 이 사건 주택의 소유권을 이전하여 주기로 하는 내용의 교환계약(이하 이 사건 교환계약이라 한다)을 체결하고, 위 이◈희가 피고에게 지급하여야 할 위 교환계약에 따른 차액의 정산에 관하여는, 이 사건 상가의 수분양권의 가액인 163,000,000원을 계약금으로 하고, 위 이◈희가 피고의 소외 주식회사 국◑은행에 대한 금 320,000,000원의 대출금 채무(이 사건 주택에 이를 담보하는 채권최고액 36,000,000원의 근저당권이 설정되어 있었다)를 인수하여 중도금의 지급에 갈음하며, 잔금 10,000,000원의 지급은 1997. 12. 13. 위 이◈희가 액면금 10,000,000원, 지급기일 1998. 2. 3.인 약속어음 1장을 발행, 피고에게 교부하기로 하였고, 위 잔금 지급기일인 1997. 12. 13. 이 사건 분양계약상의 수분양자명의변경 절차와 이 사건 주택의 소유권이전등기 절차를 쌍방이 동시에 이행하기로 약정하였다.
라. 위 약정에 따라, 위 이◈희는 1997. 12. 14. 피고에게 원고등과 진▲건설 사이에 1996. 10. 28. 체결된 이 사건 분양계약상의 수분양자 명의를 피고 명의로 변경하여 주었다.(1996. 10. 28. 진▲건설과 피고가 직접 분양계약을 체결한 것으로 계약일자를 소급하는 내용의 새로운 분양계약서가 작성되었다.)
마. 이 사건 주택의 소유권이전등기 절차의 이행에 관하여는, 피고가 1997. 12. 13.까지 그에 필요한 서류를 소외 최▼섭 법무사 사무소에 맡기고 그 직원인 소외 정▣민으로 하여금 소유권이전등기 절차를 밟게 하도록 약정하였는데, 피고는 위 일자에 이 사건 주택의 소유권이전등기 절차에 필요한 서류 중 부동산양도신고필증과 등기권리증을 제외한 부동산매매계약서, 피고의 인감증명서 및 주민등록등본만을 위 정▣민에게 교부하였고, 그 후에도 피고가 양도인으로서 발부받아야 할 부동산양도신고필증을 구비하여 주지 아니하여, 위 정▣민은 이 사건 주택에 관한 소유권이전등기 절차를 밟지 못하였다.
바. 위와 같이 이 사건 주택에 관한 피고의 소유권이전등기 절차의 이행이 지체되고 있던 중 이 사건 주택에 관하여 소외 김☆봉이
1998. 1. 10. 서울지방법원 남부지원 98카합101호
로 청구금액을 금 137,028,249원으로 하는 가압류집행을 하였고, 피고보조참가인 서□수는
같은 달 30. 서울지방법원 98카단2792호
로 청구금액을 금 360,000,000원으로 하는 가압류집행을 하였으며, 소외 최◎환은
같은 해 2. 23. 서울지방법원 98카단 6525호
로 청구금액을 금 137,000,000원으로 하는 가압류집행을 하였고, 소외 김♤운은
같은 해 3. 20. 수원지방법원 여주지원 98카단996호
로 청구금액을 금 180,000,000원으로 하는 가압류집행을 하였으며, 결국 이 사건 주택에 관하여 서울지방법원 98타경72006호로 피고의 채권자들의 신청에 기한 경매절차가 진행되어 이 사건 주택은 1999. 7. 19. 소외 손×철에게 낙찰되었고, 같은 달 24. 위 손×철 명의로 위 낙찰을 원인으로 한 소유권이전등기가 경료되었다.

사. 위 이◈희는 이 사건 주택에 관하여 위 바.항 기재와 같은 수개의 가압류집행이 있자, 1998. 2. 16. 및 같은 달 20. 피고에게 이행불능을 이유로 이 사건 교환계약을 해제한다는 내용의 각 통고서를 발송하여, 그 무렵 위 각 통고서가 피고에게 도달되었다.

2. 원고등의 청구에 관한 판단

가. 1998. 2. 16. 및 같은 달 20.자 해제 주장에 대한 판단

먼저 원고는, 피고의 위 이◈희에 대한 소유권이전등기의무는 위 인정의 각 가압류집행으로 인하여 사실상 이행불능이 되었다고 할 것이므로, 이 사건 교환계약은 위 이◈희의 1998. 2. 16. 및 같은 달 20.자 해제의 의사표시에 의하여 적법하게 해제되었다고 주장하나, 이 사건 주택에 대하여 위 각 가압류집행이 되었다고 하여 위 교환계약에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것은 아니므로, 위 가압류 사유만으로는 피고의 계약 위반을 이유로 교환계약을 해제할 수는 없다고 할 것이므로 위 해제 주장은 이유가 없다.

나. 1999. 10. 14.자 해제 주장에 대한 판단

위 인정사실에 의하면, 이 사건 주택이 1999. 7. 19. 위 손×철에게 낙찰되고 같은 달 24. 위 손×철 명의로 소유권이전등기가 경료됨으로서 특별한 사정이 없는 한 피고의 원고에 대한 이 사건 교환계약에 따른 소유권이전등기의무는 사회관념상 이행불능에 이르렀다 할 것이고, 이를 이유로 한 위 이◈희의 위 교환계약의 해제의 의사표시가 담긴 이 사건 1999. 10. 14.자 준비서면이 같은 달 20. 피고에게 송달된 사실은 기록상 분명함으로, 이 사건 교환계약은 피고의 소유권이전등기의무의 이행불능을 이유로 한 위 이◈희의 위 해제의 의사표시에 의하여 적법하게 해제되었다고 할 것이다.

따라서, 피고는 원고등에게 위 교환계약의 해제로 인한 원상회복으로서 이 사건 상가에 관하여 각 피고와 소외 진▲건설 주식회사와 사이에 1996. 10. 28.자로 체결된 상가분양계약상의 수분양자명의변경 절차를 이행할 의무가 있다.

다. 피고의 면책주장에 대한 판단

피고는, 피고의 귀책사유로 이 사건 주택의 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부하지 아니하여 위 이◈희가 소유권이전등기를 마치지 못한 것이 아니라, 이 사건 주택에 관한 취득세, 등록세를 납부할 형편이 못되니 부동산양도신고를 나중에 해달라는 위 이◈희의 요청에 따라 위 신고를 연기하여 소유권이전등기 절차의 이행이 늦어진 것일 뿐이고, 위 이◈희의 수령지체 중 국가의 전반적인 경기 침체로 인하여 피고의 자금운용이 어려워져 위와 같은 각 가압류집행 및 낙찰결정이 있게 된 것이므로, 위 이행불능은 위 이◈희의 수령지체로 인하여 발생한 것이어서, 피고에게는 이행불능에 따른 책임이 없다는 취지로 주장한다.

그러나, 먼저 피고의 위 주장과 같이 위 이◈희가 피고에게 이 사건 주택에 관한 부동산양도신고 및 소유권이전등기 절차의 이행을 연기하여 달라고 요청한 사실이 있는지 여부에 관하여 살피건대, 이에 부합하는 듯한 제1심 증인 정▣민의 증언은 "매수인 측에서 '돈이 없으니 나중에 신고하라'고 하여 피고가 당시 신고를 못하였다"는 말을 피고로부터 들었다는 취지에 불과하여 위 증언만으로는 위 사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없고, 가사 위 주장대로 위 이◈희가 위 연기를 요청하여 수령지체에 빠져 있었다고 하더라도, 채권자의 수령지체 중에 채무자의 고의나 중과실로 인하여 발생한 이행불능으로 인한 책임은 채무자가 부담하여야 할 것인바, 이 사건의 경우처럼 소유권이전의무의 목적물인 이 사건 주택에 수개의 가압류집행이 있고, 그에 관하여 피고의 채권자들의 신청에 기한 경매절차가 진행되어 제3자에게 낙찰되어 피고가 그 소유권을 상실하게 된 경우라면, 이는 피고의 중과실에 의한 이행불능이라 할 것이므로, 어느모로 보나 피고의 위 면책주장은 이유가 없다.

3. 피고의 항변에 관한 판단

가. 이행불능 항변

피고는, 1998. 3. 2. 피고의 채권자인 위 서□수에게 이 사건 상가의 수분양권을 대물변제 명목으로 양도하였고, 위 서□수는
1998. 4. 15. 수원지방법원 98카단103630호
로 채권자 서□수, 채무자 피고, 제3채무자 진▲건설, 피△전권리 명의변경절차이행청구권을 내용으로 하여 피고의 진▲건설에 대한 소유권이전등기청구권에 대하여 처분금지가처분 결정을 받았으며, 피고는 같은 해 9. 28. 진▲건설에게 피고가 이 사건 상가의 수분양권을 위 서□수에게 양도하였음을 통지하였고, 위 서□수는 다시
같은 해 10. 2. 수원지방법원 98카단109554호
로 채권자 서□수, 채무자 피고, 제3채무자 진▲건설, 피△전권리 소유권이전등기청구권을 내용으로 하여 피고의 진▲건설에 대한 수분양권에 대하여 처분금지가처분 결정을 받았고, 위 서□수가 피고를 상대로 제기한
서울지방법원 99가합10146호
분양계약자명의변경 소송의 1999. 3. 25.자 기일에서 피고는 이 사건 상가에 관하여 위 대물변제 계약에 기한 분양계약자명의변경 절차를 이행하라는 위 서□수의 청구를 인낙하였으므로, 위 이◈희와 피고 사이의 이 사건 교환계약의 해제를 선의의 제3자인 위 서□수에게 주장할 수 없다고 할 것이어서, 피고는 원고등에게 위 이 사건 상가의 수분양자명의변경 절차를 이행할 수 없다고 다툰다.

살피건대, 을 제2호증, 을 제3호증, 을 제4호증의 1, 2, 을제5호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 피고가 위 주장과 같이 위 서□수에게 대물변제 명목으로 이 사건 상가의 수분양권을 양도하고 그에 관하여 진▲건설에 통지한 사실, 위 서□수가 위와 같은 피고 및 진▲건설을 상대로 위 각 처분금지가처분 결정을 받고, 피고가 위 소송에서 위 서□수의 분양계약자명의변경 청구를 인낙한 사실을 각 인정할 수 있고 반증이 없다.

그러나,
민법 제548조 제1항 단서
에서 규정하는 '계약이 해제된 경우에 계약을 해제한 자가 위 해제를 주장할 수 없는 제3자'라 함은 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률적 효과를 기초로 하여 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 지칭하는 것이고, 단지 계약상의 채권을 양도받은 양수인은 특별한 사정이 없는 이상 이에 포함되지 않는다고 할 것인바, 위 인정사실만으로는 위 서□수가 이 사건 상가에 관하여 위 분양계약상의 채권만을 양수한 것일 뿐, 위 상가에 관한 완전한 권리를 취득한 것이라고는 볼 수 없다 할 것이고, 달리 위 서□수가 등기, 인도 등의 방법으로 이 사건 상가에 관한 완전한 권리를 취득하였다는 주장, 입증이 없으므로, 위 서□수는
민법 제548조 제1항 단서
에서 규정하는 제3자에 해당하지 아니하므로, 피고의 위 항변은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유가 없다.

나. 명도의 동시이행 항변

피고는 다시, 위 이◈희로부터 이 사건 주택을 명도받기까지는 원고등의 청구에 응할 수 없다고 항변하므로 살피건대, 피고가 이 사건 교환계약의 이행으로서 위 이◈희에게 이 사건 주택을 인도해 준 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 이 사건 교환계약이 해제되었음은 앞에서 인정한 바와 같으므로, 위 이◈희는 위 교환계약의 해제에 따른 원상회복으로서 피고에게 이 사건 주택을 명도할 의무가 있고, 피고의 위 수분양자명의변경 절차 이행의무와 위 이◈희의 위 명도의무는 동시이행 관계에 있다고 할 것이어서, 피고의 위 항변은 이유 있다.

4. 결론

그렇다면, 피고는 위 이◈희로부터 이 사건 주택을 명도받음과 상환으로, 선정자 송세웅에게 별지 제1목록 1항 기재 부동산에 관하여, 선정자 이명애에게 별지 제1목록 2항 기재 부동산에 관하여, 원고에게 별지 제1목록 3항 기재 부동산에 관하여, 각 피고와 소외 진▲건설 주식회사와 사이에 1996. 10. 28.자로 체결된 상가분양계약상의 수분양자명의변경 절차를 이행할 의무가 있으므로, 원고 및 선정자들의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 각 나머지 청구는 이유 없어 이를 각 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 피고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하고, 제1심 판결의 주문 제1항은 분양계약의 특정이 미흡하고, 주문 제2항은 선정자들의 나머지 청구 기각 부분이 누락되었으므로, 이를 경정하기로 하여 주문과 같이 판결한다.



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