표준임대차계약서(약관)일부조항무효확인
  글쓴이 : LawKM (115.♡.54.244)     조회 : 3305    
대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다36261 판결【표준임대차계약서(약관)일부조항무효확인】
 
원심판결
서울고등법원 2010. 4. 8. 선고 2009나64965 판결


전 문
대법원
제2부
판결

사 건 2010다36261 표준임대차계약서(약관)일부조항무효확인
원고(선정당사자), 상고인
원고(선정당사자) 1 외 4인
원고들 소송대리인 변호사 황상현 외 2인
피고, 피상고인 대한주택공사의 소송수계인 한국토지주택공사
소송대리인 법무법인 오늘
담당변호사 최종갑 외 8인
원 심 판 결 서울고등법원 2010. 4. 8. 선고 2009나64965 판결
판 결 선 고 2012. 7. 12.

주 문
상고를 모두 기각한다.
상고비용은 원고(선정당사자)들이 부담한다.
이 유
상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 상고보충이유서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
1. 상고이유 제1점에 대하여
가. 구 약관의 규제에 관한 법률(2007. 8. 3. 법률 제8632호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조는 사업자는 고객에게 약관의 내용을 계약의 종류에 따라 일반적으로예상되는 방법으로 명시하고 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수있도록 설명하여야 하며, 이에 위반하여 계약을 체결한 때에는 당해 약관을 계약의 내용으로 주장할 수 없다고 규정하고 있다. 위와 같이 사업자에게 약관의 명시·설명의무를 요구하는 것은 어디까지나 고객이 알지 못하는 가운데 약관의 중요한 사항이 계약 내용으로 되어 고객이 예측하지 못한 불이익을 받게 되는 것을 피하고자 하는 데 그 근거가 있으므로, 약관에 정하여진 사항이라고 하더라도 거래상 일반적이고 공통된것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항이라면, 그러한사항에 대하여까지 사업자에게 명시·설명의무가 있다고 할 수 없다(대법원 2003. 5.30. 선고 2003다15556 판결 등 참조).
나. 원심판결 이유와 기록에 의하면, ① 피고는 성남시 분당구 판교동에 있는 판교택지개발지구 내 성남판교 10년 공공임대주택(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여2006. 3. 24. 일간지와 피고의 인터넷 홈페이지를 통한 입주자모집공고를 하고, 2006.3. 29.부터 같은 해 4. 13.까지 인터넷 등을 통한 청약접수를 받은 다음(청약자 중 84%에 해당하는 4,325명이 인터넷을 통하여 청약을 하였고, 15%에 해당하는 786명만이현장에서 청약접수를 하였다), 2006. 5. 4. 당첨자를 발표하고, 2006. 5. 29.부터 같은해 6. 12.까지 사이에 당첨자인 원고(선정당사자)들 및 나머지 선정자들(이하 선정당사자와 선정자를 통틀어 '원고들' 이라 한다)과 표준임대차계약서에 의한 임대차계약(이하‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결한 사실, ② 이 사건 아파트는 임대의무기간 경과 후 분양전환이 가능하고 법령의 요건을 갖춘 임차인은 임차목적물인 아파트를 우선분양받을 수 있는데, 이 사건 임대차계약에 이용된 표준임대차계약서 제12조 제2호(이하 ‘이 사건 계약조항’이라 한다)에는 “임대주택의 분양전환가격 산정기준은 분양전환당시의 감정평가금액으로 한다.“고 규정되어 있는 사실, ③ 구 임대주택법 시행규칙(2006. 8. 7. 건설교통부령 제530호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조의3 관련 [별표1] 제1항 가목은 ”임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다.“고 규정하고, 구 임대주택법 시행규칙 제2조의3 제3호는 이 사건 아파트와같은 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준을 입주자모집공고에 포함하도록 규정하였는데, 피고는 이러한 법령의 취지와 내용을 반영하여 이 사건 아파트의 분양전환가격 산정기준을 정한 다음 그 내용을 입주자모집공고에 포함하고 그 공고 내용 중 일부를 이 사건 계약조항으로 정리하여 표준임대차계약서에 넣은 사실, ④ 이 사건 아파트의 입주자모집공고를 전후하여 각종 언론매체는 당시 판교 지역 아파트에 대한 전국민적 관심을 반영하여 ‘이 사건 아파트와 같은 10년 공공임대주택의 경우에는 분양전환 시점의 감정평가액에 따라 분양전환이 이루어진다’는 내용과 아울러 판교 공공임대주택을 분양받아서는 시세차익을 기대하기 어렵다는 부동산 전문가들의 의견 등을 연일 보도한 사실, ⑤ 분양전환이 가능한 임대주택의 경우 분양전환시기 및 분양전환가격 산정기준은 임대보증금이나 임대료 등에 관한 사항 못지않게 청약자들이 관심을 기울이는 사항으로서 위와 같은 분양전환 임대주택에 관한 임대차계약서에는 통상적으로분양전환시기 및 분양전환조건에 관한 사항이 기재되어 있는 사실을 알 수 있다.
다 이러한 사실관계를 앞서 본 . 법리에 비추어 보면, 원심이 이 사건 계약조항은 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항으로서 피고가 이 사건 계약조항을 원고들에게 명시·설명하지 않더라도 이 사건 임대차계약의 내용으로 주장할 수 있다고 판단한 것은 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 잘못 인정하고 심리를 다하지 아니하거나 약관의 명시·설명의무에관한 법리를 오해한 위법이 없다.
2. 상고이유 제2점에 대하여
가. 구 약관의 규제에 관한 법률 제6조에 의하면, 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항은 무효이고, ‘고객에 대하여 부당하게 불리한 조항’, ‘고객이 계약의 거래형태 등 제반 사정에 비추어 예상하기 어려운 조항’, ‘계약의 목적을 달성할 수 없을정도로 계약에 따르는 본질적 권리를 제한하는 조항’은 공정을 잃은 것으로 추정되는데, 불공정 약관에 해당하는지 여부를 심사할 때에는 문제되는 조항만을 따로 떼어서보지 말고 전체 약관내용을 종합적으로 고찰한 후에 판단하여야 하고, 그 약관이 사용되는 거래분야의 통상적인 거래관행, 거래대상인 상품이나 용역의 특성 등을 함께 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2010. 10. 14. 선고 2008두23184 판결 등 참조).
나. (1) 원심판결 이유와 기록에 의하면, ① 임차인은 분양전환을 통해 임대주택을 매수할 의무는 없으므로 임대기간 만료 후 분양전환가격이 예상보다 높으면 분양전환을 포기할 수 있고, ② 분양전환 당시의 감정평가액을 기준으로 분양전환가격을 정하는 경우, 주택가격 상승기에는 사업자인 피고에게 이익이 되지만, 주택가격 하락기에는고객인 원고들에게 이익이 되며 , ③ 임차인은 이 사건 임대차계약에 따라 10년이라는장기간에 걸쳐 주변시세에 비해 저렴한 임대보증금과 임대료를 지불하면서 주택에서거주한 다음 통상적으로 시가보다는 낮은 수준에서 결정되는 감정평가액에 따른 대금을 지급하고 당해 주택을 취득할 수 있고, ④ 임차인이 이 사건 아파트에 대한 청약및 계약체결로 인해 다른 분양주택에 청약할 자격을 일정기간 상실한다고 하더라도,정부가 추진하고 있는 바와 같이 주택에 관한 인식을 소유 개념에서 거주 개념으로 전환한다면 10년이라는 장기간 안정된 주거를 보장받고 주택시장의 상황 변화에 따른 자산평가 손실의 위험을 줄일 수 있다는 것만으로도 분양주택 청약 및 매수에 상당하는기회를 부여받은 것으로 볼 수 있으며, ⑤ 10년 공공임대주택의 분양전환가격 산정기준이 5년 공공임대주택의 경우에 비하여 상대적으로 임차인에게 불리하다고 하더라도,이는 재화의 성격이 다르고 그 재화의 공급에 따른 수익성에 차이가 있다는 점에서 비롯된 것이므로 그러한 상대적 유·불리를 이유로 이 사건 계약조항 자체가 고객에게 절대적으로 불리하고 사업자에게 절대적으로 유리한 조항이라고 할 수는 없고, ⑥ 감정평가액이 통상적으로 시가에 미치지 않는 수준에서 결정되고, 주택시장 상승기에는그 상승정도에 따라 실제 거래가격보다 감정평가액이 상당히 낮은 현상이 발생할 수도있으므로, 감정평가액을 분양전환가격의 상한으로 규정한 것이 임차인에게 별다른 이익이 되지 않는다고 할 수는 없는 사정 등을 알 수 있으므로, 이러한 사정들에 비추어보면 원고들이 상고이유로 주장하는 사유들을 참작한다 하더라도 이 사건 계약조항이고객에게 심히 불리한 조항이라고 보기는 어렵다. (2) 또한 이 사건 계약조항은 관련법령의 내용을 구체화한 것에 불과하고 분양전환 임대주택에 관한 임대차계약서에는통상적으로 분양전환가격 산정기준에 관한 조항이 포함되므로, 이 사건 계약조항이 일반적으로 고객이 예상하기 어려운 조항이라고 보기도 어렵다. (3) 나아가 분양전환 당시의 감정평가액을 분양전환가격으로 정한다고 하여 분양전환 임대주택의 임대차계약에 따른 임차인의 본질적 권리, 즉 임대의무기간 동안 주택을 주거로 사용하고 임대의무기간 경과 후에 분양전환을 통해 주택을 소유할 수 있는 권리를 사실상 박탈하는 결과를 초래하지는 않으며, 정부가 10년 공공임대주택을 도입한 취지는 현재 시점에서자력으로 주택을 취득할 수 없는 수요자에게 상당한 기간 저렴한 주거비용으로 안정적인 생활을 하면서 재산을 형성할 수 있는 기회를 제공하는 것이지 일정 기간 경과 후주택 소유를 보장해 주는 것이 아니라는 점을 고려하면, 이 사건 계약조항이 계약에따르는 임차인의 본질적 권리를 제한하는 조항이라고 할 수 없다. (4) 그 밖에 이 사건계약조항이 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항이라고 볼 만한 사정은 없다.
다. 원심이 같은 취지에서 이 사건 계약조항이 불공정 약관에 해당하지 않는다고 판단한 것은 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 불공정 약관에관한 법리를 오해한 위법이 없다.
3. 상고이유 제3점에 대하여
헌법 제75조는 “대통령은 법률에서 구체적으로 범위를 정하여 위임받은 사항과 법률을 집행하기 위하여 필요한 사항에 관하여 대통령령을 발할 수 있다.”고 규정하고있으므로, 법률의 위임은 반드시 구체적으로 한정된 사항에 대하여 개별적으로 행하여져야 할 것이다. 여기에서 구체적인 위임의 범위는 규제하고자 하는 대상의 종류와 성격에 따라 달라지는 것이어서 일률적 기준을 정할 수는 없더라도 적어도 위임명령에규정될 내용 및 범위의 기본사항이 구체적으로 규정되어 있어서 누구라도 당해 법률로부터 위임명령에 규정될 내용의 대강을 예측할 수 있어야 하나, 이 경우 그 예측가능성의 유무는 당해 위임조항 하나만을 가지고 판단할 것이 아니라 그 위임조항이 속한법률의 전반적인 체계와 취지 및 목적, 당해 위임조항의 규정형식과 내용 및 관련 법규를 유기적·체계적으로 종합하여 판단하여야 하며, 나아가 각 규제대상의 성질에 따라구체적·개별적으로 검토하여야 한다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2010두3473 판결 등 참조). 또한, 법률에서 위임받은 사항을 전혀 규정하지 않고 재위임하는 것은 복위임금지의 법리에 반할 뿐 아니라 수권법의 내용변경을 초래하므로 허용되지 아니한다 할 것이나, 위임받은 사항에 관하여 대강을 정하고 그 중의 특정사항을 범위를 정하여 하위법령에 다시 위임하는 경우에는 재위임이 허용된다(대법원 2006. 4. 14. 선고 2004두14793 판결 등 참조).
구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다)은 임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나공공사업에 의하여 조성된 택지에 건설한 소정의 임대주택을 분양전환하는 경우에는임차인에게 우선분양전환하여야 하고, 그 분양전환의 방법·절차 및 가격 등에 관하여필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 규정하고 있다(제15조 제1항, 제3항). 이에 따라구 임대주택법 시행령(2008. 2. 29. 대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제13조 제3항은 “법 제15조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 공공건설임대주택(제9조 제5항 각 호의 공공건설임대주택을 제외한다)을 분양전환하는 경우 분양전환가격의 산정기준에 관하여는 제9조 제5항의 규정에 의한 기준에 의하며, 분양전환의 방법및 절차는 건설교통부령이 정하는 바에 의한다.”고 규정하고, 나아가 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 제1항은 “영 제9조 제5항의 규정에 의한 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준은 [별표1]과 같다.”고 규정하면서 그 [별표1] ‘공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준’에서 분양전환가격의 산정기준에 관하여 매우 상세하게 규정하고있다.
한편, 구 임대주택법 시행령 제9조 제5항은 ‘국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택, 위 임대사업자가 건설한 전용면적 85제곱미터 이하의 주택으로서 공공택지 외의 지역에 건설한 임대의무기간이 10년인 주택, 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 건설한 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택’을 제외한 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 그 분양전환가격의 산정기준을 건설교통부령으로 정하도록 규정하고 있다.
구 임대주택법은 임대주택의 건설·공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정함으로써 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모하는 데에목적이있으며(제1조), 이러한 입법목적을 달성하기 위해서는 주택공급 상황, 주택가격 동향,사회 전반의 경제사정, 임대주택의 공급주체, 임대기간 등 임대주택의 공급과 분양전환에 영향을 미치는 다양한 요소를 종합적으로 고려하여야 하고 그 과정에서 전문적·기술적 능력과 정책적 고려가 요구되므로, 국회가 임대주택의 공급과 분양전환에 관한세부적 사항을 일일이 법률로 규정하기는 어렵고 법률에 비하여 탄력적인 행정입법에위임할 필요가 인정된다. 또한, 구 임대주택법 제15조 제3항은 분양전환의 방법·절차및 가격 등에 관하여 필요한 사항이라고 하여 위임의 범위를 구체적으로 정하고 있을뿐 아니라, 앞서 본 바와 같은 구 임대주택법의 입법목적과 관련 조항의 내용을 종합적으로 고려하면 임대주택의 원활한 공급을 위하여 임대사업자의 수익을 보장하면서도법에서 규정한 임차인의 우선분양전환권이 침해되지 아니하는 합리적인 수준에서 분양전환가격이 결정될 수 있게 하는 내용이 하위법령에 규정될 것이라는 점을 예측할 수있고 실제로 구 임대주택법 시행령 , 및 시행규칙에서 일정 유형의 임대주택에 대하여분양전환가격 산정기준을 규정한 취지는 원래 임대사업자와 임차인의 합의에 의하여 자율적으로 결정되어야 할 분양전환가격에 일정한 제한을 설정하여 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 분양전환가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하기 위한 것임을 참작하여 보면(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 참조), 위 위임규정이 포괄위임입법금지원칙에 반하는 위헌규정이라고 할 수 없다. 나아가 구 임대주택법 시행령 제13조 제3항,제9조 제5항은 일정 유형의 임대주택을 분양전환가격 산정기준 설정 대상에서 제외함으로써 임대사업자가 자율적으로 분양전환가격을 결정할 수 있도록 한 다음, 그 외의 공공건설임대주택에 한하여 다시 분양전환가격 산정기준에 관한 세부적 사항을 시행규칙에 위임하였으므로, 백지재위임에 해당한다고 볼 수 없다.
원심이 같은 취지에서 위 법령들의 포괄위임입법금지원칙 위반 등에 관한 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 법리오해의 위법이 없다.
4. 상고이유 제4점에 대하여
주택법(2006. 5. 24. 법률 제7959호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제6조 제1항은 “임대주택의 건설·공급 및 관리에 관하여 임대주택법으로 정하지 아니한 사항에 대하여는 이 법을 적용한다.”고 규정하고, 구 임대주택법 제3조는 “임대주택의 건설·공급및 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 주택법 및 주택임대차보호법을 적용한다.”고 규정하고 있으며, 앞서 본 바와 같이 구 임대주택법 제15조 제3항임대주택법 시행령,제13조 제3항, 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 등은 이사건 아파트와 같은 공공임대주택의 분양전환가격에 관하여 상세히 규정하고 있다. 이러한 법령의 내용에 비추어 보면, 이 사건 아파트에 대해서는 구 주택법 제38조의2 제1항에서 정한 분양가 상한제가 적용되지 않는다고 할 것이다.
같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 특별법에 관한 법리나 위 구 주택법 규정에서 정한 분양가 상한제에 관한 법리를 오해한위법이 없다.
5. 결론
그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자들이 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.



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